🏠 淡水生活圈系列：淡海新市鎮
今天我們來聊淡水生活圈的最後一集，淡海新市鎮。
📜 當年政府為什麽要蓋淡海新市鎮？
淡海新市鎮的開發案，起源於 1989 年的無殼蝸牛運動。當時為了疏散台北市中心的人口，政府在 1992 年核定了淡海新市鎮的開發計畫。他的原始計畫是 25 年，從 1990 年開始到 2014 年為止，計畫要容納 30 萬的人口。
光是這樣看，你可能感受不出他的計畫有多宏偉。當時整個淡海新市鎮的計畫面積是 1,748 公頃，相當於台北市的中正區加萬華區那麽大。當時的規劃內容包含哪些項目呢？整個新市鎮包含了：
- 住宅 🏠
- 商業 🏢
- 產業 🏭
- 行政 🏛️
- 醫療 🏥
- 藝術 🎨
- 等等 14 個項目
可以說他的目標就是要打造一個可以自給自足的衛星城市。
📉 從宏偉藍圖到現實的殘酷修正
然而現實往往是殘酷的，這個計畫才剛推出，就遇到了台灣房地產市場的大幅修正，導致整個開發計畫停滯了將近 20 年。在 2006 年的時候，政府大幅縮減了整個開發計畫。如今新市鎮的整體開發只有 446 公頃，大概只占了原本計畫的 1/4，目標人口也從 30 萬下修到 13 萬。
雖然說計畫的下修，是為了因應現實狀況來做調整，但是也讓目前已開發的新市鎮一期，成為了現狀下的半成品。當初新市鎮的都市計畫，是把一期跟二期視為一個完整體去設計的。我們現在所看到的美麗新影城、海洋都心，一直到名軒海樂地這個範圍的商業區，在原始的藍圖里，其實是新市鎮的地理中心。
它的南邊是我們現在所看到的一期住宅區，北邊則是未來的二期住宅區。二期開發的停止，導致了這個原本是應該位於新市鎮中心的商業區，變成了新市鎮最邊緣的地帶。除了這個結構性的尷尬以外，原本預期可以解決淡水居民醫療的需求，還有在地就業的醫療專用區跟產業專用區，也都從新市鎮的地圖中消失了。
✨ 淡海新市鎮一期的現狀：優缺點大剖析
那目前的新市鎮一期，目前的開發情況如下
👍 首先我們先來說說他的優點：
- 棋盤式的街道： 整個新市鎮的路可以說是又寬又直。 🛣️
- 完整的人行系統： 尤其他非常完整的人行道和自行車道的系統，這是在淡水其他區域所看不到的。 🚲
- 整齊乾淨的街廓： 再來就是新市鎮多數的社區屋齡都在 15 年以內，整個街廓看起來相對的整齊乾淨。 ✨
- 居住環境單純： 而且因為土地分區的關系，他的住宅區和商業區被分化的比較清楚，撇除掉新建案施工的問題，新市鎮的居住環境會相對的單純安靜。 🤫
👎 至於新市鎮他的缺點也是非常的明顯：
- 氣候問題： 第一個就是氣候，淡水區本來就是比台北市還要濕冷，那新市鎮因為更靠近海岸線，地勢也更加的空曠，所以冬天的風勢還有濕冷，他的感受會更加的明顯。這點是所有想要搬來這里的人，都必須要有的心理準備。 ❄️
- 聯外交通問題： 第二個就是聯外交通的問題，雖然有輕軌，但輕軌的功能比較偏向區域內接駁，而且速度緩慢。新市鎮的居民如果要開車往返台北市區，在上下班的巔峰時刻，會需要經常面對嚴重的塞車問題。這個問題在明年淡江大橋通車以後，能改善多少？會是一個非常重要的觀察點。 🚗
- 生活機能落差： 那最後呢就是生活機能，雖然這些年新市鎮部分的商圈已經成型，但由於每個區塊的開發時間不同，所以在新市鎮不同區域的生活機能，落差會非常的大。 🏪
🗺️ 新市鎮一期的四大主要生活圈
整個淡海新市鎮一期的範圍，大約有 446 公頃。其中住宅區大概占了將近 4 成，而公園學校道路這些公共的設施用地，則占了將近五成。一般呢我們會習慣將新市鎮一期分成四個主要生活圈：
🏢 1. 行政中心生活圈：開發最完善的區域
這個區域可以說是目前整個新市鎮開發最完善的區域。由於它的位置連接淡水舊市區，所以開發的最早，是現階段新市鎮人口最密集、機能也最完整的地方。
- 商業活動： 他的主要商業活動，都集中在中山北路二段沿線，像是家樂福、全聯、燦坤、寶雅，這些大型的量販店都在這里。馬路兩旁也有密集的餐廳跟飲料店。 🍲
- 行政機關： 同時淡水市民聯合服務中心，包含了戶政,區公所,郵局等機關，以及旁邊的國民運動中心，也都位在這里。 🏛️
- 學區與綠地： 這里有雙語實驗的新市國小和附設幼兒園，公園則有公 8 萬坪公園和淡海新市鎮兒童公園，綠覆率算是相當的高。 🌳
關於這里的未來發展，有兩個重點值得關注：
- 商業複合式大樓： 在輕軌行政中心站的南側，目前政府預計投入 105 億興建 4 萬坪的商業覆合式大樓，預計可以提供 3,000 個就業機會。不過這個案子已經連續流標了兩次，目前打算改成分期開發。
- 社會住宅「淡金安居」： 這個案子是已經確定動工，基地面積約 2,100 坪，預計在 2029 年完工，會提供 620 戶的社會住宅。 🏠
行政中心這個區塊，由於他發展的成熟度，所以他也是新市鎮里目前房價最高的地方。
🍿 2. 美麗新生活圈：尷尬的商業地
接著我們來看新市鎮唯一的商業地，美麗新生活圈。說到這里就比較尷尬了。
- 現狀： 主要是因為這里有一個占地將近 8,000 坪的美麗新廣場，它也是淡水唯一的影城百貨商場。不過目前影城已經停止營業，美麗新集團全面退出經營，美麗新廣場也改名叫做海都廣場。 🎬
- 挑戰： 一個原本應該是在整個淡海新市鎮中心的商業區，如今變成新市鎮最邊緣的地帶。除了沿濱海路二段北側和新市二路南側這個區塊的住宅區，整個商業區的地段，只有海洋都心和近期剛交屋的名軒海樂地兩個大型社區而已，其餘都還是空地。
- 生活感： 我自己本身目前也是住在這個區塊。以生活上來講，去便利商店或者是簡單買個早餐，這些都還算方便。採買的話，到家樂福或全聯也都還可以接受。但是機能它其實都不算豐富，晚上想要吃個鹵味等等的宵夜，一想到距離，其實還是會常常讓我降低了出門消費的意願。 🍲
- 未來亮點： 目前在興建中的社會住宅「淡海安居」，預計在 2027 年完工，總戶數是 1,155 戶，未來完工以後，是有機會帶來人口紅利。
🏡 3. 濱海路南側生活圈：單純的純住宅區
這個生活圈的範圍主要是在濱海路以南連接到沙崙。
- 特點： 這里屬於是比較早開發的區塊，區域內有不少的大型社區，還有新市鎮里少數的別墅產品，整個區域算是一個蠻單純的純住宅區。 🏠
- 機能： 目前的生活機能上來說，它算是僅次於行政中心區，例如新市一路上就有不少的餐飲可以選擇。
- 未來利多： 未來最重要的發展就是新北市政府已經確定，要在這里文中九的預定地增設淡水國中，預計會在 2032 年完工。 🏫
🌊 4. 海洋科技大學生活圈：最靠近海邊的區域
最後我們來看看最靠近海邊的，海洋科技大學生活圈。
- 現狀： 這個區域因為位置最偏，所以它的開發也最晚，生活機能算是目前整個新市鎮里最貧乏的一個區塊。 😶
- 優勢： 因為他臨近海，如果是對於景觀有特別要求的朋友，這里的海景應該是整個新市鎮里最好的地點。 🌊
- 文教： 淡海國小也就位在這個區域，2025 年的招生是全部滿額，近一年來確實可以明顯的感受到這里周遭逐漸開始有人氣。
- 風險提示： 在靠近淡海海堤的地方，有一大塊填海造陸的土地。這塊地過去曾經有過要蓋焚化爐的計畫，營建署原本是想要規畫成產業專用區，但卻引來許多居民的反彈。如果你有意要移居到這個區域，這可能是要特別注意的風險。 ⚠️
💡 結語：交通只是結果，真正的問題在於「就業」
在介紹完新市鎮的四個分區以後，其實我會覺得說，網絡上他最多批評淡水的地方是交通，但是以我個人的感受來看的話，實際上，我認為交通其實只是一個結果。
他最大的根本問題，其實是在於就業機會。淡水目前超過 20 萬的人口，其中有非常高的比例，是需要通勤到台北市上班。正是因為這股龐大的通勤潮，才會讓淡水的聯外道路難以負荷。
新市鎮未來是不是能夠產生真正的質變，關鍵不在於淡江大橋，而是在於二期開發計畫中的淡海科學城，能夠成功招商，引進足夠的產業，創造出優質的在地工作機會。 💼
會撰寫這一系列的文章，不是想要鼓吹淡水有多好，而是希望能夠以我的體驗，盡量的去客觀評價淡水的每一個居住環境。希望能夠對於有思考要移居淡水的朋友，能有參考的價值。 👋
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