淡海新市鎮的起源與現實
今天我們來深入探討淡水生活圈中的一個重要區域：淡海新市鎮。
首先，我們來說說當年政府為什麼要蓋淡海新市鎮。淡海新市鎮的開發案起源於1989年的無殼蝸牛運動，當時為了疏散台北市中心的人口，政府在1992年核定了淡海新市鎮的開發計畫。他的原始計畫是25年，從1990年開始到2014年為止，計畫要容納30萬的人口。
光是這樣看，你可能感受不出他的計畫有多宏偉。當時整個淡海新市鎮的計畫面積是1,748公頃，相當於台北市的中正區加萬華區那麼大。他當時有規畫哪些東西呢？整個新市鎮包含了住宅、商業、產業、行政、醫療、藝術等等14個項目，可以說他的目標就是要打造一個可以自給自足的衛星城市。
那現實總是很殘酷，這個計畫才剛推出就遇到了台灣房地產市場的大幅修正，導致整個開發計畫停滯了將近20年。在2006年的時候，政府大幅縮減了整個開發計畫。如今新市鎮的整體開發只有446公頃，大概只占了原本計畫的1/4，目標人口也從30萬下修到13萬。雖然說計畫的下修是為了因應現實狀況來做調整，但是也讓目前已開發的新市鎮一期淪落成一個半成品。
計畫縮減的結構性問題
當初新市鎮的都市計畫是把一期跟二期視為一個完整體去設計的。我們現在所看到的美麗新影城、海洋都心，一直到名軒海樂地這個範圍的商業區，在原始的藍圖裡其實是新市鎮的地理中心。它的南邊是我們現在所看到的一期住宅區，北邊則是未來的二期住宅區。
**二期開發的停止導致了這個原本是應該位於新市鎮中心的商業區，變成了新市鎮最邊緣的地帶。**除了這個結構性的尷尬以外，原本預期可以解決淡水居民醫療的需求，還有在地就業的醫療專用區跟產業專用區也都從新市鎮的地圖中消失了。
新市鎮一期：優點與缺點分析
那目前的新市鎮一期，他的現狀是怎麼樣呢？我們先來說說他的優點。
📌 優點
- 棋盤式的街道：整個新市鎮的路可以說是又寬又直，尤其他非常完整的人行道和自行車道的系統，這是在淡水其他區域所看不到的。
- 屋齡新、街廓整齊：新市鎮多數的社區屋齡都在15年以內，整個街廓看起來相對的整齊乾淨。
- 住商分離：因為土地分區的關係，他的住宅區和商業區被分化的比較清楚，撇除掉新建案施工的問題，新市鎮的居住環境會相對的單純安靜。
📌 缺點
- 氣候：淡水區本來就是比台北市還要濕冷，那新市鎮因為更靠近海岸線，地勢也更加的空曠，所以冬天的風勢還有濕冷，他的感受會更加的明顯，這點是所有想要搬來這裡的人都必須要有的心理準備。
- 聯外交通：雖然有輕軌，但輕軌的功能比較偏向區域內接駁，而且速度緩慢。新市鎮的居民如果要開車往返台北市區，在上下班的巔峰時刻會需要經常面對嚴重的塞車問題。這個問題在明年淡江大橋通車以後能改善多少？會是一個非常重要的觀察點。
- 生活機能落差大：雖然這些年新市鎮部分的商圈已經成型，但由於每個區塊的開發時間不同，所以在新市鎮不同區域的生活機能落差會非常的大，其中的差異接下來我們會一一介紹。
淡海新市鎮一期：四大生活圈詳解
整個淡海新市鎮一期的範圍大約有446公頃，其中住宅區大概占了將近4成，而公園學校道路這些公共的設施用地則占了將近五成。如果單從土地規畫來看的話，他的居住條件其實算是還蠻不錯的。那一般呢我們會習慣將新市鎮一期分成四個主要生活圈。
1. 行政中心生活圈
首先我們來聊聊行政中心生活圈。這個區域可以說是目前整個新市鎮開發最完善的區域。由於它的位置連接淡水舊市區，所以開發的最早，是現階段新市鎮人口最密集、機能也最完整的地方。
他的主要商業活動都集中在中山北路二段沿線，像是家樂福、全聯、燦坤、寶雅這些大型的量販店都在這裡，馬路兩旁也有密集的餐廳跟飲料店。同時淡水市民聯合服務中心包含了戶政、區公所、郵局等機關，以及旁邊的國民運動中心也都位在這裡。可以說新市鎮居民絕大部分的生活所需都仰賴這條路。
在學區與綠地的方面，這裡有雙語實驗的新市國小和附設幼兒園。公園則有公8萬坪公園和淡海新市鎮兒童公園，綠覆率算是相當的高。
關於這裡的未來發展，這個區塊有兩個重點值得關注。
- 第一：在輕軌行政中心站的南側有一塊將近2.98公頃的土地，目前政府預計投入105億興建4萬坪的商業複合式大樓，預計可以提供3,000個就業機會。不過這個案子的招商過程並不順利，從2023年9月首次公告後已經連續流標了兩次，目前政府打算改成分期開發，但還沒有更明確的進展。
- 第二：在這個商業複合式大樓旁邊的社會住宅淡金安居，這個案子是已經確定動工，基地面積約2,100坪，預計在2029年完工，會提供620戶的社會住宅，並附設幼兒園和日照中心。
那行政中心這個區塊由於他發展的成熟度，所以他也是新市鎮裡目前房價最高的地方。另外因為他的發展早，所以屋齡多數在12年以上，若是想要尋找屋齡10年以下的社區，這裡會比較困難。
2. 美麗新生活圈 (現稱海都廣場生活圈)
接著我們來看新市鎮唯一的商業地：美麗新生活圈。說到這裡就比較尷尬了。過去這裡會習慣叫做美麗新生活圈，主要是因為這裡有一個占地將近8,000坪的美麗新廣場，它也是淡水唯一的影城百貨商場。
不過因為房東與房客的糾紛，目前影城已經停止營業，美麗新集團全面退出經營，美麗新廣場也改名叫做海都廣場。雖然美麗新集團退出的理由說了很多，但是主要的原因我覺得就是因為不賺錢。這也呼應了本文前段所述，一個原本應該是在整個淡海新市鎮中心的商業區，如今變成新市鎮最邊緣的地帶，其經營上的辛苦程度可想而知。
那這一點呢，從周遭的開發上也可以看得出端倪。目前除了沿濱海路二段北側和新市二路南側這個區塊的住宅區有比較密集的發展，整個商業區的地段只有海洋都心和近期剛交屋的名軒海樂地兩個大型社區而已，其餘都還是空地。可以預期的是，如果新市鎮二期淡海科學城的計畫無法確定推動的話，那這塊商業區未來會發展的比較辛苦。
那我自己本身目前也是住在這個區塊，尤其是我上班的公司也就在旁邊，除了跑客戶以外，居住、辦公都是在這裡。以生活上來講，去便利商店或者是簡單買個早餐這些都還算方便。採買的話，到家樂福或全聯也都還可以接受。海洋都心那邊商店街雖然還有不少店面是閒置的，但是也已經開始有些餐飲跟寵物等等的店家開始做穩定的經營。不過以上我講的這些機能它其實都不算豐富。以我們自己公司為例，實際上我們在生活上，比如說中午要買個午餐等等的，我們最後其實都還是會到水碓或者是淡水舊市區來買。晚上想要吃個滷味等等的宵夜，一想到距離其實還是會常常讓我失去外出的動機，跟過去住在淡水舊市區的時候生活模式確實會有蠻大的改變。
不過這個區塊目前的發展也不是完全停滯。現在在崁頂二路跟新市三路二段交叉口，他有一個社會住宅叫做淡海安居，目前是正在興建中的，預計在2027年完工，總戶數是1,155戶。那他同樣也有日照中心跟幼兒園，未來完工以後是有機會帶來人口紅利。
3. 濱海路南側生活圈
接下來我們來談談濱海路南側生活圈。那這個生活圈呢，它的範圍主要是在濱海路以南連接到沙崙。這裡和行政中心區一樣，屬於是比較早開發的區塊。那這個區域內有不少的大型社區，對於喜歡公共設施豐富的買方，可以聚焦來這裡看看。另外，它還有新市鎮裡少數的別墅產品，整個區域算是一個蠻單純的純住宅區。
以目前的生活機能上來說，它算是僅次於行政中心區，例如新市一路上就有不少的餐飲可以選擇。不過他的一些日常所需，還是一定程度的需要依賴行政中心生活圈或是另外一側的沙崙舊市區。
那這個區域未來最重要的發展就是新北市政府已經確定要在這裡文中九的預定地增設淡水國中，預計會在2032年完工。這一點對於家裡有小朋友的家庭來說，算是一大的利多。
4. 海洋科技大學生活圈
最後我們來看看最靠近海邊的海洋科技大學生活圈。這個區域因為位置最偏，所以它的開發也最晚，是目前新市鎮裡空地最多的一個區域。所以他的生活機能算是目前整個新市鎮裡最貧乏的一個區塊。
不過這裡也有一項優勢，就是因為他鄰近海，如果是對於景觀有特別要求的朋友，這裡的海景應該是整個新市鎮裡最好的地點。那另外呢，淡海國小也就位在這個區域，2025年的招生是全部滿額。那隨著淡海國小的創設，近一年來確實可以明顯的感受到這裡周遭逐漸開始有人氣，還有就是全聯也傳出要進駐，在公23公園的對面，也就是新市三路與後洲路的路口這裡。
不過這裡最需要注意的是，在靠近淡海海堤的地方有一大塊填海造陸的土地。這塊地過去曾經有過要蓋焚化爐的計畫，雖然這個計畫後來被取消了，但是他的土地用途到現在還沒有定論。營建署原本是想要規畫成產業專用區來帶動地方的經濟，但是卻引來許多居民的反彈，認為蓋工廠會破壞這裡的海洋生態。這個爭議也讓這塊地的未來充滿了不確定性，如果你有意要移居到這個區域，這可能是要特別注意的風險。
結語：交通非根本問題，在地就業才是關鍵
在介紹完新市鎮的四個分區以後，其實我會覺得說，網路上他最多批評淡水的地方是交通。但是以我個人的感受來看的話，我會認為交通其實只是一個結果，他最大的根本問題其實是在於就業機會。
淡水目前超過20萬的人口，其中有非常高的比例是需要通勤到台北市上班，正是因為這股龐大的通勤潮，才會讓淡水的聯外道路難以負荷。淡海新市鎮最初是被規畫一個自給自足的衛星城市，有產業專區也有醫療體系，但如今他反而成為一個增加淡水交通負擔的壓力。
新市鎮未來是不是能夠產生真正的質變，關鍵不在於淡江大橋，而是在於二期開發計畫中的淡海科學城能夠成功招商，引進足夠的產業，創造出優質的在地工作機會，讓居民留在淡水工作，這可能會更有機會舒緩交通的問題。
筆者觀點
撰寫本文的目的，並非想要鼓吹淡水有多好，而是我觀察到網路上對於淡水，時常不是一味的抹黑、將其說的一無是處，就是過度粉飾太平，把淡水形容的如同人間天堂。
所以我才會想以個人體驗，盡可能客觀地評價淡水的居住環境。那當然這中間不管我如何想要盡量的去客觀，都還是會摻雜我個人的主觀想法，不見得就代表正確，但還是希望能夠對於有思考要移居淡水的朋友能有參考的價值。
加入討論