🏠 2026年4月新制上路：強制揭露「建築能效標示」
2026年4月1號開始，內政部的新規定即將正式上路——所有房仲在賣房子的時候，必須在現況說明書強制揭露這間房子有沒有「建築能效標示」。📉
這消息一出來，別說一般民眾了，包括很多房仲都開始查：這個東西到底是什麼？🤔
過去台灣從1999年就有「綠建築標章」，推行超過了25年，但是在實務上，其實基本上沒人在乎過,至少在我自己的經驗中從未有買方詢問過,也沒有任何一個屋主跟我說過「我們社區有綠建築認證」要求我跟買方強調這個優勢,在市場上每個售屋平台的網站更是直接忽略了這個選項。
那這次的「建築能效標示」他的差異性在哪裡？實行後會有什麼影響? 🤨
這一集我會試著從我蒐集來的資料,嘗試去解釋「建築能效標示」究竟在評什麼？它和過去的綠建築標章差在哪裡？等級差異，是否會反映在實際居住體驗上？還有最關鍵的就是這個制度在歐洲已經推行多年，當年在制度剛開始推動時，市場怎麼看？幾年後又變成什麼樣子？雖然我們無法確定台灣未來會怎麼走,但也許我們可以從他們的歷史脈絡獲得一些啟示。✨
首先我們來說說過去的綠建築標章與現在的「建築能效標示」到底是什麼?有什麼差異? 這兩個名詞看起來很像,但是他設計的邏輯完全不同。
🍃 綠建築標章：為什麼過去沒人在乎？
綠建築標章設計的初衷是讓建築更環保、讓居住者受益。所以它的評分範圍非常廣，總共有九大指標：
- 生物多樣性 🦋
- 綠化量 🌿
- 基地保水 💧
- 日常節能 💡
- CO₂減量 ☁️
- 廢棄物減量 🏗️
- 室內環境 🏡
- 水資源 🚰
- 污水垃圾改善 ♻️
講人話就是從你種了幾棵樹、下雨的時候基地能不能吸水、施工的時候廢棄物怎麼處理，一路到室內採光通風和省水馬桶，通通都算分。申請通過之後，等級分為五種：合格、銅、銀、黃金、鑽石。💎
看起來好像包山包海？但是問題來了為何過去沒人在乎? 我自己歸納以後我認為主要有幾個原因:
- 第一個就是他並未要求強制揭露：所以在市場資訊中不論是仲介提供的現況說明書或是各大售屋網站甚至是你去看建商的預售屋都很少聽到有人提起。📢
- 第二就是綠建築標章並非強制申請：從2001年開始，造價超過5千萬的公有的新建築才必須申請。而民間的建案則是採取自願申請。所以從1999年到2018年將近二十年的時間裡，全台拿到綠建築標章的建築裡，公有建築占了73%，民間只有27%。🏗️
- 第三個也是我個人認為影響最大的：雖然這個制度設計的初衷是讓建築更環保、讓居住者受益。但是他將誘因給了建商,他用容積獎勵的方式來誘導建商去爭取建築標章,例如鑽石級標章可以多蓋最多10%的樓地板面積。💰
這導致了一個現象,建商為了獲得綠建築認證,他更多的設計是制度導向而非買方的居住導向,而為了獲得綠建築認證，建商買了高價的設備。」（例如有些社區為了節水指標蓋了昂貴的雨水回收系統，最後卻因為維修太貴而荒廢） 而這些費用最後又反映到房價，但消費者又感受不出「綠建築」實際的好處,。自然也就慢慢很少人去主動提及了。🍂
💡 建築能效標示：具體改變了什麼？
說完綠建築標章後我們來看看建築能效標示具體改變了什麼?
首先要注意綠建築標章並沒有廢除,而是政府增加了建築能效標示這個項目,這主要是為了因應政府2050淨零碳排的目標而產生的,因為建築的用電占全國約40%，是減碳關鍵。⚡
所以現在政府的規劃是：
- 2030年公有新建建築達到能效1級。
- 2050年全台100%新建建築與85%既有建築達到近零碳建築。
也因為這樣建築能效標示將重心完全放在效能上,他不管建案如何規劃設計,而是將注意力放在：
- 建築外殼的隔熱 🧱
- 空調系統 ❄️
- 還有照明 💡
也就是整體加起來的耗電量。這三項加起來，涵蓋一棟建築七到九成的耗電量。 總共分為8個等級，從最高的 1+級 到最低的 7級,而 1+ 級代表節能率可以超過50%。
📈 政策誘因的轉變：從獎勵建商到市場認可
再來就是申請建築能效標示政府給的誘因也與過去綠建築標章不同：
- 過去綠建築標章：政府獎勵的是建商,用容積率來鼓勵建商申請。
- 建築能效標示：這次政策明顯換了思維,他不再直接提供給建商誘因,而是利用強制揭露的方式讓市場看見,希望透過市場與買方對於效能標示形成一個品牌效應的認可,轉向給建商壓力,讓建商為了競爭主動去申請、把建案往更高等級做。🚀
那目前政府是規定從2026年7月1號開始,公有的新建建築物在申請綠建築標章時須附能效評估且達 1 級。至於民間一般新建案目前尚未全國強制申請建築能效標示；但在部分縣市的都市更新容積獎勵案件中，能效等級已被納入審查條件。
其他的部分,對於買方部分銀行已開始規劃優惠方案,而對於老舊建物主動申請建築效能標示與改善的獎勵補貼等等,目前多在討論的階段尚未確定。💸
最後綠建築標章跟建築能效標示,還有一個最大的差異。而建築能效標示除了新建案以外,已經蓋好的建築物也可以去申請，住戶原則上也能以自己那一戶為單位提出申請，而不必等整棟大樓一起辦理。
🌍 國外案例：歐盟的經驗與借鑒
說完臺灣的房地產制度變革,我們現在來看看國外是什麼樣的情況? 在國外像歐盟或者是美國日本其實都有類似的制度在實行,但是由於歐盟是最早大規模推動跨國統一強制揭露的地區,剛好可以做一次完整的對比。
2002年歐盟通過所有成員國建立建築能效憑證制度，從A到G分級，買賣和出租時必須強制揭露,而且跟台灣不一樣的是,他們是強制需要合格的能效評估師到現場進行評估擁有正式文件，才能在市場出售。跟台灣目前只需要填有跟沒有而不需要強制檢測不一樣。📊
但即便相對嚴格許多,在2005年至2010年間，歐盟委員會的追蹤調查發現，各個成員國在執行上出現落差：
- 數據落差：研究發現，評定的能效與建築實際耗能之間平均有約39%到54%的落差——也就是說，紙上說省電，住進去之後不一定省那麼多。⚠️
- 標準不一：甚至出現不同的檢測員量出來的等級竟然不一樣的情況，導致當時這張標籤被視為「行政規費」而非資產指標。那這個問題至今也依然未獲得有效解決。
🇬🇧 激進的干預：英國的出租限制
再來就是部分國家在後來採用更激進的作法來強制民眾改善建築,其中英國最激進。 他在2018年起推行最低能效標準，規定出租房屋能效必須達到E級以上，F、G級房子不得出租。原本英國計畫在2025年計畫房屋出租需進一步達到C級，但因為反彈過大，所以政府被迫延後執行時程。🚫
最後就是房屋補強所花費的金額,跟實際能節省電費之間的問題了!從國際案例來看，既有建築的改造費用要靠省下的電費回本，其實並不容易。所以很多屋主會覺得『寧可不改』——因為回本期長、投資大，而且短期看不到好處。
💰 等級差異是否會影響房價？
而我想大部分人最關心的應該就是等級的差異是否會有房價的差異?
根據歐洲的狀況來看,房價確實會因為等級的差異而受到影響：
- 僅強制揭露的國家：等級之間的差距雖然有價差,但是幅度大約落在3%至6%左右而已。📉
- 有政策強制干涉的國家（例如禁止出租）：它的價差就明顯提高,落差甚至高達10%以上。🤑
那這其實也不意外,當房子會因為等級而有可以出租或不能出租限制的時候,房屋的價值當然會出現極大的落差。
🇹🇼 台灣市場的未來展望
以上是國外目前我能蒐集到的資訊,那反觀台灣呢?
我個人是認為目前台灣的的政策還落在非常溫和的階段,只是要在現況說明書寫有或沒有而已,可以預見的是在短期內很難因為「建築能效標示」的等級差異造成劇烈的波動,或是因此激起既有建築的屋主強烈想要去做評測的動機。🛋️
但是未來如果政府有更強制的政策規範或是銀行會強制貸款一定需要「建築能效標示」並會因此給出的利率和成數造成極大落差的話,那可能就會造成較巨大的影響。
那對於2026年4月即將上路的「建築能效標示」你怎麼看?底下留言告訴我! 💬
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