🏠 新市鎮沒人住？鬼城10年後的數據，淡水空屋率的真相
今天我們來聊一個話題,淡水的空屋率!
在過去我的許多影片裡，經常會遇到觀眾留言,說淡水沒有人來,空屋率高,沒人住。在實務上也是如此，經常會有買方詢問我：淡海新市鎮住的人多不多？空屋率高不高？
今天我從內政部國土署收集了全國低度使用住宅過去15年來的數據。還有這些年來淡水建物總量的成長。利用這兩個數據的互相搭配，帶大家看看淡水這些年來空屋率的消長，以及發生了哪些變化。
⚡ 什麼叫做低度使用住宅？
「低度使用住宅」是由內政部統計公布的數據，主要是根據台電的用電資料。將每個月平均用電度數在60度以下的住宅，歸類為低度使用住宅。
為什麼是 60 度這個數字？因為一般正常家庭即使只有一個人住，只要冰箱24小時的正常運轉，還有基本的用電。每個月用電通常會超過100度。如果平均每月只有60度以下的用電，那就代表這戶住宅它的實際居住使用頻率很低，或者是長期無人居住。
要注意的是，官方的定義並非把低度使用住宅跟空屋率畫上等號,因為他可能包含有些屋主長期出國、偶爾才回來、或是度假等等的因素，這些都可能被算進來。但是實務上這個數據確實最能一定的程度去還原一個區域裡空屋率的現狀,許多報章媒體的報導也都是以這個數據當標準。
📊 全國低度使用住宅的四種典型情況
要討論淡水之前，我們先來了解全國的情況。
根據內政部114年上半年的最新統計，全國低度使用住宅比率是10.4%。如果把各地區拆開來看，大致可以分成四種典型情況：
| 類型分類 | 發展特徵 | 代表區域 | 數據表現與現況說明 |
| 第一類 | 低度使用比率與建物增長都偏低 | 新北板橋、中和、三重、蘆洲 | 低度使用比率多數落在5%~7%之間。過去15年建物總量成長約12%~19%。人口住滿，機能完善，實際使用比例極高。 |
| 第二類 | 低度使用比率偏低，但建物大量增長 | 新北林口區 | 建物總量15年間增加34,489戶（成長率107.7%）。低度使用比率從107年的17.26%一路下降，到114年已降至8.71%，顯示空屋正逐漸被消化。 |
| 第三類 | 建物無明顯成長，但低度使用比率持續偏高 | 新北三芝、石門、萬里 | 低度使用比率長期維持在25%~32%之間。代表當地人口外流、經濟活力不足，即使房子沒增加，使用率依然很低。 |
| 第四類 | 建物短時間大量成長，低度使用比率偏高 | 107年前後的林口、三峽與淡水 | 屬於重劃區與新市鎮。供給前置，大量新屋一次推出，人口與機能需要時間跟上，網路曾戲稱「林三淡為鬼城」。 |
💡 整理數據時的普遍發現
除了上面這四種情況以外。我在整理全國資料的時候，還發現一個普遍的現象。
- 小坪數空屋率最高： 根據內政部的統計，全國低度使用比例最高的，其實是20坪以下的小坪數住宅，比例大約是17.6%。
- 新成屋空屋率高於中古屋： 屋齡5年以下的新成屋，低度使用比例更接近24%,遠高於屋齡20-30年的中古屋。
🏘️ 淡水目前屬於哪一種類型？
說完了上面的四種情況，那淡水目前是屬於哪一種類型呢？ 114年新北市整體低度使用住宅比例是7.8%，而淡水區則是12.65%，低度使用住宅戶數為15,497戶。
- 明顯具備「第四類」特徵：過去15年淡水住宅總戶數從約7.9萬戶增加到13.2萬戶，成長了67.6%，約5.3萬戶,屬於供給前置明顯的新市鎮。在108年的時候淡水的低度使用住宅比例曾高達19.16%，這是典型第四類「大量新屋推出、人口跟不上」的現象。
- 朝「第二類」靠近的跡象：從108年高峰的19.16%下降到現在114年的12.65%，低度使用戶數也從2.18萬減少到現在的1.55萬戶，在6年間低度使用住宅戶數減少了約6,300戶。而且這是在這段期間建物總量還持續增加的情況下達成的。也就是說，淡水一方面有新房子持續推出，另一方面卻能讓低度使用的戶數實質減少，這代表實際被住進去的戶數，遠超過6,300戶。
🔮 結論：淡水目前的過渡拉鋸狀態
然而，目前淡水的12.65%仍然高於全國平均（10.4%）與新北整體（7.8%），和林口目前的8.71%，所以淡水確實也還未達到第二類「消化完成、健康穩定」的程度。
以客觀來看淡水目前更像是處於第四類與第二類之間的過渡階段。以近幾年的數據來看,它確實是往第二類去靠近。但如果從更長期的角度來看，我個人更傾向認為淡水目前仍處於第四類與第二類之間的拉鋸狀態。因為淡海新市鎮雖然有人口移入的動能，但是另一方面淡水也仍有不少建地尚未開發。
它更取決於未來人口進駐的速度、生活機能與交通建設，能否與建商的開發速度取得平衡。
