網路熱議的重劃區：為何台北市人口流失，淡水、林口卻持續成長？
常常在網路上，看到很多關於買房的討論。只要一提到淡水、林口、青埔這些新興的重劃區，留言區總是很熱鬧。
很多人會說，這裡交通多塞、機能多差、天氣又不好，總歸就是一句話：「只有台北市，才是唯一的選擇。」
但是，數據很有趣。根據政府的統計，在過去這十年間，大家口中「最值得買」的台北市，戶籍人口淨流失了超過二十萬人。相反的，那些大家口中「不推薦」的地方，像是淡水跟林口，人口卻是不斷地在成長。
在房地產中，價格永遠是最頂級的化妝師：它可以讓100分的居住條件黯然色，同時也可讓充滿缺點的地方變得性感動人。這也是為什麼這些重劃區即使有網路上說的種種問題，它還是成為人口移居的熱門地點。
今天這一集，我們用數據來討論，這幾年新北市移入人口最多的兩個區域 — 林口與淡水，究竟各自代表了什麼樣的真實生活。
林口 vs 淡水：先天條件對照
首先，我們先來簡單介紹林口和淡水的特性。林口和淡水，可以說是北台灣從水運時代到陸運時代的最佳對照組。
地理與交通格局
在早期，人口聚落的形成需要依賴水源。淡水由於擁有天然的港口，三百年前就已經是北台灣重要的貿易門戶，它的繁榮，甚至早於台北市中心。
而同一個時期的林口，是一片交通不便的台地，主要都是茶園跟森林。
隨著生活方式的進步與社會的演變，這兩者間的天然優勢與劣勢開始出現反轉。
- 淡水：從過去的貿易門戶轉變為大台北路網的盡頭，再加上地形屬於河岸丘陵廊帶，中間只剩一條狹長走廊能讓道路與聚落伸展。這種地形的好處是景觀層次美、視野開闊；但壞處也很明顯，就是容易塞車：任何一個節點卡住，就會整條道路一起塞車。
- 林口：則是完整的一塊平頂台地：海拔雖然有兩百多公尺，但台地上是大面積的平坦腹地，可以鋪設出開放網狀的交通格局。這對都市計畫就是天然利多。更重要的是，它的位置正好卡在台北市和桃園市之間，背靠國道一號這條最關鍵的交通動脈。這樣的條件，讓林口具備了南來北往、承東啟西的樞紐潛力。
氣候特性
接下來我們看氣候。根據數據：
- 淡水：年平均溫度大約 22.2°C，年平均相對濕度 80%
- 林口：則是 21.6°C，濕度更高，來到 83%
坦白說，我看到這個數據的時候有點訝異。
不知道是否因為我大多關注淡水，總感覺大部分的人都是在抱怨淡水的濕冷，卻很少看到有人抱怨林口的天氣。因為我沒住過林口，不便下斷言，如果有住林口的朋友歡迎你們分享實際的居住體感。
近十年人口變化：機能與房價的拉鋸
除了以上這些林口與淡水先天上無法改變的格局，這十年之間，林口與淡水的人口具體發生了什麼變化？
相對於台北十年間減少了20萬人，林口與淡水從103年到114年8月總共增加了8萬七千多人，其中淡水增加了4萬7千多人。林口則增加了4萬人左右，吸納了台北市43%的外溢人口。
如果再仔細觀察10年之間林口與淡水人口成長的細微變化，則變得相當有趣，幾乎可以說是整個台灣購屋族群，在「機能」與「房價壓力」之間，不斷徘徊的縮影。
從104年到114年8月這十年間，林口淡水雖然都是持續成長，但是成長的幅度卻各有不同，大概可以分成三個階段：
第一階段（104-106年）：淡水領先
這三年裡，淡水每年的人口成長數領先林口，三年間比林口多出約 2,200 人。當時主要是得益於淡水捷運線已經成熟運作，加上竹圍、舊市區還有不少建案釋出。反觀林口，機場捷運等關鍵建設尚未完全到位，所以人口增長相對有限。
第二階段（107-111年）：林口反超
情勢開始反轉。這五年間林口的成長，反超淡水約 3,600 人。這期間隨著林口機捷通車、三井 Outlet、環球購物中心、媒體園區一個接一個到位，再加上大量新建案交屋，林口年年增加四、五千人，成為外溢人口的第一選擇。
第三階段（112年起）：淡水重回領先
第三階段從112年開始。在經歷了前兩年疫情造成市場沉潛後，被壓抑的購屋需求開始釋放，市場迎來強勁反彈。這年林口與淡水的人口成長數都迎來新高點，但也就在這年，淡水的成長數再度超越林口，隔年林口的人口成長卻開始大幅減少。
在這第三階段中，論兩個區域的建設成長其實相去不遠，唯一的差異就是近五年林口的房價漲幅高達 65.2%，而淡水約為 33.2%。林口的漲幅幾乎是淡水的一倍，從3字頭一路攀升至5字頭。
儘管林口的機能發展並未停歇，但急遽攀升的房價顯然已成為人口流入的最大門檻。購屋族開始從機能考量轉向價格考量。雖然兩邊都變得更貴，但淡水「相對不痛」。
不是因為淡水的條件比林口好，而是就像我們開始說的「價格，是房地產最頂級的化妝師。」
人口年齡結構：退休族 vs 年輕家庭
說完人口的結構，我們當然也要來看看這兩個區塊的年齡結構。過去網路上一直有個傳說：「淡水適合退休族」，我們剛好也來檢驗看看是否屬實。
十年前全台灣的「老化指數」是89.8，代表每100個小孩，對應將近90位長輩。但到了113年，這個數字已經上升到 151.7。整個台灣，都在快速地高齡化。
- 台北市：十年前的老化指數就已經來到 99.4，接近老人和小孩一樣多的臨界點。到了113年，更是飆升到 189.6，高齡化的程度比全台平均更為顯著。
- 淡水：十年前，淡水的老化指數只有 85.9，比台北市、甚至比全台灣都還要年輕。但到了114年，這個數字卻直接衝上了 244.4，不但超過了全台的平均值更遠遠超越了台北市。這個數據其實也驗證了網路上很多人的觀感：淡水在這十年間，確實成為了大量中高齡與退休族群的移居地。
- 林口：它提供了一個完全不同的對照。十年前，林口的老化指數只有極度年輕的 45.6。雖然十年後也上升到了 103.1，剛好跨過100的門檻，但和淡水的244相比，顯然年輕了非常多，也遠低於全台的平均值。這顯示了林口的人口成長，主要是由不斷移入的「年輕家庭」所支撐。
這兩個區塊在人口高速成長的過程中，展現了不同的風貌。
收入、房價與就業機會
但是光有人口結構，還不足以決定一個地方的樣貌。真正影響大家的移居選擇，還是收入與房價。
所得與房價所得比
- 台北市：平均所得是 148.7萬/戶，房價所得比來到20年以上。
- 林口：平均所得是 143.8萬/戶，幾乎沒比台北市少多少。房價所得比是12年。
- 淡水：平均所得只有 106.4萬。房價所得比是10年。
林口的房價所得比只有台北市的六成，這也解釋了為什麼林口與淡水能承接大部分台北市外溢的人口。
不過有一點要特別注意：因為淡水與林口的人口年齡結構不同，淡水老年退休的比例高出林口很多。這些退休族可能資產豐厚，但被動收入較未完全反映在統計中，所以實際上淡水居民的購屋痛苦指數，可能比帳面上的數字來得更低。
在地就業機會
在討論完林口與淡水人口結構與房價之間的關係以後，我認為要移居到一個地區除了房價外，就業機會與生活便利性也是非常重要的考量。
那在就業機會方面呢？
- 淡水：總人口超過二十萬，其中20到64歲的勞動年齡層，大約有14萬人。但是根據勞保投保的資料，真正「在淡水工作」的人，只有大概六萬五千人。 換句話說，有七萬多人並沒有在本地工作。這個數字超過勞動人口一半的比例，即便可能包含了學生或家庭主婦等，依然是一個非常可觀的數字。這也是為什麼「捷運在淡水站就沒有座位」以及「塞車」會被詬病得如此嚴重的原因。
- 林口：人口比淡水少，大概十三萬八千人，勞動年齡人口大約8萬多。可是林口在地勞保投保人數，居然高達九萬，甚至比勞動年齡人口還多。 這代表林口除了就業機會滿足在地人口外，甚至還有多出來的就業機會可以提供給外地。這也側面說明了林口這十年來房價漲幅比例會超過淡水如此多的合理性。
雖然林口每天也是塞車，但心情卻與淡水不一樣，淡水是「上班遲到的焦慮」，而林口本身就有工作機會，可是因為交流道、國道都在這裡，很多外地車流通通擠過來，更多的時候是「看了心煩」。
生活機能：公園綠地
最後我們來到生活的部分。這個部分我本來想統計便利商店、診所等數據，不過最後還是未採納，主要原因是這類數據不斷流動；而且，基本上只要人口達到一定規模，市場機制自然會讓商家進駐，所以我認為參考價值較低。所以我們會重點放在比較不會變動的『公園綠地』上。
根據新北市的公園地圖：
- 淡水共有69個，林口則有45個。
- 其中傳統意義上的公園，淡水有33個，林口則有36個（林口比淡水略多3個）。
- 在非傳統公園類型方面（例如新北綠家園、河濱、運動等），淡水合計比林口多出 27 個。
這適度地說明了淡水作為發展較早的行政區，其轄區內可供活化利用的零星公有地比較多，另外由於淡水發展的歷史悠久，許多古蹟例如紅毛城等等都還沒有被算進去。
比較遺憾的是我查了很久都找不到兩個區人均綠地的使用面積，如果單純以數量和自然景觀多樣性來看，這方面算淡水略勝林口一籌。
結語：數據的真實答案
那今天這一集從人口、所得、房價、就業到生活，我們盡量將林口和淡水用數據去完整的描述。
我們不是要去定義哪一個地方比較好，而是讓你能夠更清晰地去選擇判斷。事實上這兩個地區依然在不斷的建設與變化。例如淡水的淡江大橋、淡北道路或是現在討論度很高的淡海科學城。林口也有國際媒體園區招商、三井Outlet擴建或是輕軌等等的議題。
可能過幾年林口淡水的風貌就跟這集影片所描述的都完全不一樣了。
一個地方的好或不好、房價合不合理，從來不是誰說了算。唯一真正的答案，而且永遠不會說謊的，只有最後市場統計出來的數字。
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