紅樹林生活圈的自然與位置特性
說到紅樹林，很多人第一個聯想到的可能不是房子而是濕地。這裡有台灣第一個國家級的紅樹林自然保留區，大片的水岸與潮間帶保留了原始的自然生態，也讓紅樹林在整條捷運紅線上顯得特別不一樣。紅樹林位於竹圍與淡水市區之間，是淡水區內面積較小的生活圈。相較於竹圍的高密度生活形態，紅樹林屬於低密度居住區，整體生活步調也明顯不同。
從地圖上來看，紅樹林正好處在淡水河與關渡平原的交匯處。這裡的街道不多，往西就是開闊的河岸，往東則是台二線高架道路與捷運紅線。可以說整個生活圈是貼著淡水河在發展的。也因為濕地保護與地形的限制，這裡的開發一直以來都非常的克制。這樣的地理條件讓紅樹林生活圈有別於一般的都市住宅區。如果你喜歡散步、欣賞水岸或每天回家看到夕陽，那紅樹林確實是淡水線上水岸特色最鮮明的生活選擇之一。
紅樹林的開發歷程
紅樹林生活圈的開發在淡水各區中算是起步較晚的。它不像竹圍在早期台鐵的時期就因為火車站而逐漸形成聚落。紅樹林在捷運通車前基本上是一片未經開發的自然區域，所以早期人口的進駐還有商業活動都相對稀少。紅樹林地區的發展幾乎與 1997 年捷運淡水線通車同步。然而紅樹林的先天地理條件也決定了他的發展模式。由於腹地有限，除了捷運旁中正東路沿線少數較平坦的地勢外，其他都是山坡地。這使得紅樹林不像其他生活圈那樣能形成廣闊且連續的街區。也正因為如此，紅樹林未能發展出如傳統市區一樣有集中的商業機能或大型的聚落，而是更趨向於以居住為主的形態。
景觀優勢與建案變化
盡管有地形限制，紅樹林得天獨厚的山河景仍吸引建商大規模投入。這些建商看準了這裡的自然景觀優勢，沿著淡水河岸興建了多棟高樓層大面采光的住宅，讓住戶在家中即可飽覽淡水河與觀音山的景色。這使得紅樹林迅速成為淡水知名的景觀住宅居落，例如海悅、藍海等早期建案都是這一波開發的代表作，他們也奠定了紅樹林在淡水房市中景觀宅的市場定位。
台灣過去曾掀起大坪數豪華景觀宅的熱潮，紅樹林許多早期建案便是在此趨勢下興建。然而隨著這波熱潮褪去，除了打房的政策，加上台灣平均家庭人口數逐漸減少，市場對低總價中小坪數住宅的需求明顯上升，再加上總價思維取代了單價思維，過高的總價限制了購買族群。所以近年來紅樹林地區建案的規劃也出現了明顯的變化。近年紅樹林出現更多規劃中小型住宅的新案，坪數較小，但在設計上更注重空間利用與公設配置，以符合現代小家庭與單身族群需求。而八勢路一帶的山坡地則開發了另一種類型的住宅區，這些社區位於山坡上大多能享有綠意環繞的環境，空氣相對清新，提供了與河岸第一排不同的居住氛圍。
紅樹林的開發脈絡與整體定位
總體而言，紅樹林在開發上雖然起步較晚且受地形的限制，但是他因循了自然地貌以景觀為導向的開發脈絡，並隨著市場需求變化調整產品規劃，塑造了今日以景觀住宅為主、兼具山坡與河岸特色，且產品日益多元的生活圈。
紅樹林整體的生活機能
紅樹林的整體生活機能相對簡單，並高度依賴鄰近區域補足。在紅樹林你確實可以找到滿足基本生活所需的店家，主要集中在捷運紅樹林站的周邊。這邊有幾間便利商店、少數的小吃店、簡餐咖啡廳，以及一些社區型的超市，例如捷運站附近的全聯福利中心。這些基本設施足以應付日常的食材與生活用品的採買，另外診所藥局等基礎醫療資源也具備，不至於產生不便。
然而你如果是期待琳瑯滿目的選擇、各式各樣的餐廳、主題商店或是大型購物中心，那麼紅樹林在這一方面基本上是完全空白的。這種商業形態非常單純，品相種類極度有限，特別是在晚上以後，想在紅樹林能找個提供餐飲的商家，幾乎是難上加難。過了用餐時間，大部分的店家就會打烊，想吃宵夜或者是和朋友聚餐，基本上就得往竹圍或者是淡水市區來移動。
紅樹林的自然休閒優勢
在休閒的方面，紅樹林最具吸引力的地方就是它擁有豐富的自然資源。淡水河岸與國家級的紅樹林生態保護區提供了絕佳的戶外空間。居民可以輕松的步行或騎自行車，沿著淡水河岸自行車道享受水岸風光。這對於喜愛親近自然、注重養生或慢活步調的人來講，是無可取代的優勢。但相對地，紅樹林缺乏都市型的休閒娛樂設施，沒有電影院、百貨公司、KTV、大型遊樂場，也缺乏多元的藝文展演空間。如果你的休閒活動偏好這類型的室內娛樂或社交場所，那麼居住在紅樹林，將意味著你需要頻繁的通勤到淡水市區、竹圍甚至是台北市中心才能滿足。這點是如果你要考量移居到紅樹林時，必須納入權衡的明顯缺點。
紅樹林房價分析
在房價的方面，紅樹林是淡水地區平均房價長期處於高價位的生活圈之一。目前紅樹林整個區域的平均單價為42萬。但是如果我們仔細去看紅樹林每個社區的實價登錄，會發現這裡的房市是呈現出高低懸殊的特殊現象。在一般成熟的住宅區或商圈中，只要地段相近、屋齡相仿、社區規模類似，房價大致會落在合理的波動範圍內。但是在一個範圍不大的紅樹林，實價登錄上卻可以看到個別的社區從單價每坪30多萬到50多萬，甚至更高的落差。這不僅是屋齡或社區規模的差異，而是 整體區域結構所造成的結果。
這種高度分化的根源，與紅樹林本身的地形和腹地條件密不可分。紅樹林東側緊鄰淡水河，確實擁有極佳的水岸景觀與通勤便利性，但這樣的優勢主要集中在中正東路沿線捷運站前的少數建案中。而紅樹林地勢起伏的環境，讓有些社區在地圖上看起來離捷運很近，但實際上走起來卻很辛苦，這對長者或小家庭而言相當的不方便。再加上坡地開發的後續常受限於商業設施的不足，造成生活機能與日常便利性的明顯落差。
部分建商看出這些問題，在開發時規劃商店街，例如坪頂路的托斯卡尼系列建案，自成一個小型商業聚落。但受限於腹地與規模，雖然離生活機能還有一段距離，但也提供了住戶日常生活基本的便利性。
由於紅樹林並不是一個自然發展的聚落或商圈，在捷運尚未通車前，這裡基本上是淡水河畔的一片空地與山坡地。之所以能快速發展，全賴捷運與景觀帶來的想像與品牌建構。跟淡海新市鎮或其他重劃區有規劃完整的街廓和商業文教等等基礎設施不同，即使一度成為了水岸豪宅的代表地段，當市場面臨政策收緊或買氣轉弱時，一些高總價低機能的產品就有可能會面對更劇烈的衝擊。在這樣的背景下，紅樹林的房市雖然表面仍保有高價的形象，但實際上卻是一個比較高度分化的市場。如果你是有意進駐紅樹林的購屋族，會更需要具備相較於購買其他區域更細致的實地評估與市場預期的綜合表現。
紅樹林居住選擇考量
一個生活圈他不是用一個好或不好就可以簡單來下定論，而是需要根據你的需求、預算、生活習慣來細細評估的選擇。尤其像紅樹林這樣子在優點跟缺點都特別突出的一個地方：
追求自然環境者
如果你是一個追求自然環境的人，喜歡享受被山河綠意環繞的居住環境，想要散步騎自行車親近大自然，那麼紅樹林的高度綠覆率和水岸景觀會是很大的吸引力。尤其在有捷運的加持下，他的便利性算是已經贏過很多其他強調大自然的建案。另外鄰近的馬偕醫院，對於退休族或半退休族而言，也算是一個相對理想的環境。
預算與生活品質平衡者
如果你是在預算與生活品質間尋求平衡點的購屋者，在我的實務經驗裡，其實有不少買方最後選擇紅樹林的原因，是因為覺得竹圍地區的房價太高，但又認為淡海新市鎮距離市區太遠或者是太過於濕冷。所以紅樹林的物件能提供一個適中的平衡點，尤其紅樹林的市場上還是有三字頭的房子可以選擇，讓這些買方在預算與居住品質之間可以找到一個可接受的甜蜜點。對於一些生活需求較為簡單的家庭來說，紅樹林其實已經能夠滿足他們的日常所需。
看重景觀價值與稀缺性者
最後就是看中景觀價值與稀缺性的特定客戶族群。盡管大坪數豪宅面臨市場的挑戰，但是如果預算充裕，而且你特別看重景觀，那麼紅樹林的景觀確實非常迷人。
紅樹林交通狀況
在交通方面，除了捷運，紅樹林站也是淡海輕軌重要的轉乘節點。輕軌系統延伸到淡海新市鎮與漁人碼頭，提供居民前往生活圈外部的另外一種選擇。不過由於輕軌的車速真的不快，更多的時候，輕軌仍是輔助性的角色居多。
在聯外道路系統方面，紅樹林目前主要仰賴台二線來通行。台二線這個路段長期以來高承載的壓力明顯，早晚尖峰時段經常壅塞。對於汽機車的通勤者來說，從紅樹林進出台北市，依然是一個非常嚴峻的挑戰。比較值得關注的建設是淡北道路，計劃預計在2029年完工。他將成為連接淡水與北投的重要替代道路，目前已經確實動工，而不是還在紙上談兵的階段。對於紅樹林區域，甚至整個淡水的交通將是一大助益。不過目前距離完工尚有數年，實際交通疏解的效果仍待觀察。
結語
看完這一集，希望能幫助大家對紅樹林生活圈有更全面的認識。這裡的生活機能確實有它的極限，特別是夜間的選擇相當的匱乏。另外高低起伏的地形，也非常考驗居民日常步行的辛苦度。然而紅樹林確實也擁有它獨特的魅力跟價值，它坐有難得一見的山河景觀，提供了與自然共生的清優氛圍，這也是都市生活中難以奢求的。在優點與限制之間，最終仍需依個人需求取捨。
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