淡大生活圈的形成與發展

淡大生活圈顧名思義是以淡江大學為核心發展而成的聚落。他從過去的一片水田與丘陵地，逐漸蛻變為今日充滿人文氣息與生活機能的區域。這一切的起點可追溯到1950年，淡江英語專科學校在此地創立，從第一屆的60多個學生開始逐步發展，到1958年改制為淡江文理學院，在於1980年正式升格為淡江大學。

淡江大學的學生人數自創校初期到今天，經歷了顯著的增長。根據教育部的公開數據，淡江大學的學生人數在許多年度都位居全國私立大學之冠。從1990年代到2000年代初期，他的學生總數曾經超過28,000人。 即便在少子化多所大學面臨退場的背景下，2024年淡江大學學生人數依然有22,674人，在全國公私立大學中排行第五。也因為如此龐大的師生群體，成為推動淡大生活圈發展的重要因素。

1980年代的開發與大學城雛形

1980年代初期，淡大生活圈的周邊學府路與水源街二段周邊，還是大片綠意盎然的水田。隨著當年淡江大學的蓬勃發展，如今你所看到的那些老公寓跟華廈，都是因為當時的需求而誕生。各式小吃店、書店文具店也如雨後春筍般出現，逐漸形成一個生機勃勃的大學城。

捷運帶來的擴張

接著在捷運淡水線動工後，由於淡水捷運站周邊可供開發的建地已然不多，加上捷運通車的利多議題，吸引了大量建商將目光轉向北新路、大忠街，甚至真理大學旁以及沙崙地區。這個時期北新路、大忠街等區域的大樓應運而生，成為當時新增居住需求的主要產物，也進一步完善的淡大生活圈的居住版圖，最終造就了今日機能完整的淡大生活圈。

談到當年因捷運議題而興建的大樓，這也讓我想到最近我常常遇到的一些屋主。

他們都會用很期待的語氣來問我，淡江大橋通車以後，淡水的房子會不會漲？那其實在淡水捷運通車前，當時這批建案也因為捷運的議題炒得非常熱絡。但是捷運正式通車後，剛好就是淡水的崩盤點。你現在在淡水所看到民國85年前後蓋好的大樓，當時蓋這些大樓的建設公司幾乎是全部倒閉。

當然我不是說淡江大橋通車後淡水就一定會崩盤，我是想表明說房地產或者是我們周邊的每一件事情，他未來的不可預測性。房地產他充滿了很多變數，絕對不是一個建設就能簡單去直接判斷的。那事實上也沒有所謂一個真正的專家，能完全精準的去預測未來的漲跌。他只是比你去收集更多的資料去分析而已，但是再多的正確資料也只是現在的資料，他無法猜測出下禮拜會不會有關稅大戰，還是新一波的打房政策，或是未來有什麼重大的利多。

與其去猜測未來房價的漲跌，不如把眼光放回最本質的東西，例如你現在的狀況是否應該買房子，或者是哪個地區才是你結合負擔能力跟機能考量的甜蜜點，這才是最重要的。

地形與淡大生活圈的地勢背景

那回到我們的淡大生活圈，由於整個淡水主要是由丘陵地形所形成，地理上有所謂的淡水五虎崗，也就是五座小山丘。一般認為這五座山丘形成於約200萬年前大屯火山爆發後的地質活動，就像五根手指一樣沿著淡水河分布。

像是第一崗在滬尾砲台一帶，第二崗是紅毛城一帶。那淡大生活圈它是坐落在第四崗的山上，過去這裡有非常好的視野，可以俯瞰整個淡水小鎮、淡水河還有出海口。曾經淡水八景之一「黌崗遠眺」指的就是在淡江大學遠眺出去的景觀。不過隨著周圍高樓的興建，現在比較難看到這樣的景色了。

區域範圍與水源街的歷史背景

整個淡大生活圈主要是水源街二段、北新路、大忠街還有學府路的部分路段，也就是你常聽到的大田寮所組成。那說到水源街二段，這裡還有一個較少被提及的背景資訊，他之所以叫這個名字，其實是因為在清朝末期台灣的第一個現代化自來水廠，他的水源地就在這裡，在日據時代於1899年完成，供應了當時淡水區的用水，有文獻指出這在當時算是相對先進的設施。

區域開發差異

在發展上，水源街二段和大田寮算是比較早期開發的區域，所以你會看到這裡的商業機能和居住需求比較偏向服務學生族群，像是很多舊公寓都被隔成學生套房。而北新路跟大忠街則是比較偏後期才發展起來的，所以這邊的住宅元素會比較多元，除了有學生套房以外，還有很多是一般自住型的大樓或華廈。

生活機能

在生活機能的方面，淡大生活圈其實比很多人的想像還要豐富。我個人認為這裡的機能幾乎不輸給淡水捷運站周遭，除了沒有像英專路或老街那樣純粹以觀光為主的市集可以逛以外，其他食衣住行育樂真的可以說是應有盡有。

因為這裡有很大的消費族群是由學生所構成，所以這裡有非常多平價便當店看各式餐飲，從銅板小吃到異國料理，選擇多樣，而且價格通常比較親民，所以也常常吸引了很多在地的居民來這裡用餐。

特別值得一提的是，北新路因為台式熱炒店非常多，甚至被大家戲稱為「快炒一條街」。如果是想跟朋友聚餐吃點重口味的，這裡絕對是個好選擇。而在大忠街這裡有黃昏市場，另外還有像燦坤跟全聯這樣的大型連鎖店，算是非常的便利。至於醫療跟教育資源，淡大生活圈也相當的完善，基本的診所跟藥局這裡都有，足以應付日常的醫療需求。學區方面除了淡江大學，這裡也有正德國中。

居住環境與買方類型

那談到淡大生活圈的居住環境，他其實跟著整個區域的發展脈絡，呈現出非常鮮明的特色。這裡的電梯大樓，大部分的屋齡都落在30年上下，幾乎沒有什麼新大樓可以選擇。比較新一點的只有屋齡大約落在十幾年的偏小型社區。那這裡的買方主要可以分成兩大類：

第一類：學生出租型買方

早年這一類的產品確實在市場上非常的熱絡。那這些買方看中的，當然就是淡江大學龐大的學生數量。即便在少子化的背景下，淡江大學在2024年學生人數依然有22,674人，位居全國公私立大學的第5名。這確實為學生套房市場提供了穩定的學生客群基礎。

但是現在投資學生套房也存在了一定的風險。首先，這些年來學生套房的供給越來越多，再加上淡江大學自己也增加了不少學生宿舍，而且輕軌通車後交通更為便利，一些原本居住在台北市的學生也以通勤來取代住宿，這些都導致了現在出租的容易度不像以往。其次，不論是在網路、冷氣還有安全等等的配置，都增加了不少的成本。 再加上這幾年房價大幅增值，也讓學生套房的租金投報率降低非常多。尤其是現在的少子化，大概率只會讓淡江大學未來的學生減少而非增多的情況下，這些風險都是你打算當包租公包租婆之前，需要慎重去考慮的。

第二類：自住型買方

對這些買方來說，會選擇在這個生活圈，交通已經不是最主要的考量。淡大生活圈最大的優勢就是這裡有完善而且便利的生活機能，從平價美食到日常生活的採買，真的非常方便。另外正德國中的學區，也是很多買方在選擇這裡時非常重要的考量因素。

不過選擇這個區塊比較需要注意的是，因為這裡的學生族群多，不少社區是套房和一般住家混合型的規劃，甚至也常常有好幾個學生合租家庭式住宅的情況。這可能會讓居住環境的感覺相對複雜。而我在實務上比較常聽到的反饋是，雖然這裡的生活機能很吸引人，但是相對的外在環境也會比較複雜，畢竟這裡有快炒一條街，夜間人潮的出沒也相對的不像純住宅區來的單純。

生活圈總結

綜合來看，淡大生活圈的主要優勢就是他的生活機能、學區還有輕軌。
而對於要考慮來這裡安居的朋友來講，他屋齡老舊的抗性，還有他生活機能的魅力，可能你要在這利弊之中去做一個選擇。