淡水房市地圖｜498 社區數據揭露｜淡水哪裡有你要的房子？四區建案結構公開!

🏢 淡水建案大數據：各區屋齡與規模分布全解析

這集我們來聊聊淡水各區建案的狀況。我們這集不是在評價淡水的哪個建案好或不好。而是我在實務上經常接觸到一些想移居淡水的朋友，在來淡水之前他可能已經有了一些設想，例如想鎖定哪個區域，多少年的屋齡等等，結果等真正開始尋找後才發現他設想的條件那一區根本沒有。

因此我用了幾個禮拜的時間，盡可能搜集淡水目前的建案資料，建立了大約 500 筆的檔案，並幫大家整理每個區的建案狀況，希望透過這樣的整理，讓大家可以先有基礎的概念，了解在淡水的每個區域能找到哪些類型的建案，選擇又有多少？📊

📝 數據收集範圍說明

那因為我個人的力量有限，所以我搜集的資料可能會有遺漏的社區或建案，只能有信心蒐集到 9 成以上，並非百分之百，這點還請大家見諒。另外沒有電梯的公寓是沒納入統計的，影片中所有的數據都只計算有電梯的建案社區。

📊 淡水整體建案概況：屋齡與規模

首先我們先來看看淡水整體的狀況，至 2026 年為止含部分預售我找到共 498 個建案，平均下來屋齡是 15.6 年。

🕒 屋齡分布狀況：

• 10 年以內： 共有 159 筆，占整體 32%。
• 10 到 20 年： 占比最大，約占比 38% 一共有 191 筆。
• 20 到 30 年： 數量為 57 個，占約 11%。
• 30 年以上： 共有 91 個，占比約 18%。

🏢 社區規模分布：

• 50 到 150 戶的中小型社區： 一共有 204 案，占整體約 41%。
• 150 到 300 戶的中型社區： 有 121 案，占約 24%。
• 50 戶以下的小型社區： 則有 95 案，占約 19%。

那這可能跟很多人對淡水大型造鎮的印象有些衝突，事實上統計後整個淡水 300 戶以內的中小型社區，裁示淡水區的主力建案，占了全淡水 80% 以上。而 300 戶以上的社區加起來只有 76 案，占比約 15%。其中 1000 戶以上的超大型社區，全淡水只有 12 筆，占比不到 3%，而且幾乎集中在特定區域。💡

📍 竹圍地區：腹地飽和、向丘陵帶移動

竹圍地區他由於腹地本身就不大，所以他是整個淡水區建案最少的區塊，總共只有 51 筆建案，大約只佔整個淡水區的一成比例。

• 屋齡概況： 平均屋齡是 18 年。如果你是要找竹圍 5 年內（含預售）的新建案那他有 11 個，主要的規模都在 300 戶以下。而 5-10 年的建案則有 6 個。
• 開發趨勢： 比較值得注意的是，由於竹圍捷運站附近的土地已經飽和，所以較新屋齡的建案大多是以竹林路馬偕醫院後方的丘陵地帶移動，或是分布在民權路的靜巷中，所以在整體機能與搭乘捷運的方便性上，反而會不如屋齡落在 15 到 30 年之間的建案。
• 中大型社區： 如果你的偏好是 300 戶以上的中大型社區，那在竹圍區總共只有 7 個建案，而在近 10 年內竹圍區完全沒有任何大型社區。但如果要把森原樹系列和伊豆莊園系列的建案視作一個整體的話，那這兩個建案倒是規模都有在 300 戶以上。分別是 684 戶與 405 戶。

⚠️ 購屋提醒： 另外竹圍區有部分建案是工業用地與商業用地，這也是在竹圍區要購屋時需要特別注意的部分。

📍 紅樹林區：屋齡較新、二線建商齊聚

接下來來到紅樹林區，紅樹林區這裡的建案總數我統計到的有 94 個，平均屋齡是 13 年，建案數幾乎是竹圍的一倍，占淡水整體建案約 18–19%。

• 屋齡分布： 在 5 年內 (含預售) 的建案中紅樹林有 19 個，而在 5-10 年建案中則有 20 筆，在 10 年內的建案中總共有 39 個，佔了紅樹林區整體建案的 4 成。
• 購屋優勢： 如果你的接受範圍是在 20 年以內的屋齡，紅樹林區的建案約有 7 成多的比例都在這個範圍內。✨
• 社區與建商： 在社區規模的方面，如果是 300 戶以上偏大型的社區，則是有 11 個建案可以選擇。比較知名的大型建商中，寶佳機構在紅樹林區推出 14 個建案，麗寶集團與興富發集團則是在此區各有三個建案推出。

📍 淡水舊市區：量體最大、結構最複雜

說完紅樹林，我們接著來說淡水舊市區。淡水舊市區因為他的開發最早，而且腹地最大，所以它的結構最複雜。

• 整體規模： 以總案量來看的話，淡水舊市區總共有 181 筆，占了全淡水 36% 的比例，平均屋齡是 21 年。
• 分區細節： 捷運周遭有 39 個建案（包含學生套房產品），真理大學附近有 54 個建案，淡大與沙崙區則各有 44 筆建案。
• 屋齡現況： 如果是要選擇新建案，5 年內的建案有 20 個，5-10 年的建案則只有 7 個。合計只占比整個淡水舊市區的 15%，但若是願將範圍擴大至 20 年以內的屋齡，則合計有 83 個可選擇，占比整個淡水舊市區約 46%。

🏠 區域特徵： 比較大的建商就是寶佳機構在這裡有推了 7 個建案。整體來說淡水舊市區是全淡水建案最多、屋齡跨度最大、選擇最多的地區，但是是以 20–40 年中小型社區為主體的生活圈。較新屋齡的建案不是沒有，但比例不高。

📍 淡海新市鎮：超大型社區的聚集地

最後就是淡海新市鎮了，淡海新市鎮我統計到的建案是 162 個，量體佔了全淡水約 32.4% 的比例，平均屋齡是 9.6 年，整個淡海新市鎮除了國家新都是 28 年的屋齡，其餘的建案都在 20 年以下。

• 屋齡與規模： 在屋齡的分布上 10-20 年的建案有 85 個，5-10 年 39 個，5 年內的建案則有 37 個。推案量算是都還蠻平均的。
• 規模亮點： 在社區規模上，依然也是以中小型 50-300 戶的規模為主，共有 118 個建案，占了整體建案 7 成以上。而比較值得注意的是，淡海新市鎮是淡水全區超大型社區最多的地方，千戶以上的社區有 9 個，其中興富發的新海城甚至達到 2000 戶規模。🏗️
• 建商版圖： 寶佳機構在淡海新市鎮推了 46 個建案，占比新市鎮 28%，是淡海新市鎮的推案大戶。興格、和光、和合、宏盛、湯泉、麗寶等建設也都有 4 到 8 個不等的推案。

以上就是我對於淡水目前建案分布的整理資料，要提醒大家的是部分數據例如建設公司集團還有區域等等，可能個別數字會因為統計方式不同而有出入，我只能盡量提供大概的整體方向，希望可以給有想移居淡水的朋友能有一個初步的概念。😊