走進淡水舊核心：淡水捷運生活圈
不同於竹圍與紅樹林主要是因為火車跟捷運才逐步發展為現代生活圈，淡水捷運站周遭的區域在還沒有火車站跟捷運之前，就已經是淡水非常繁榮的核心區域。淡水過去的面貌可能與現今所認為的房市蛋白區很不一樣，它曾經是北台灣的門戶，其發展甚至早於現在的蛋黃區台北市。
得益於淡水河出海口的天然港灣條件與重要的戰略地位，從清朝開港通商以來，淡水捷運這一帶就已經是重要的貿易重鎮，甚至連英國領事館也設在此，可以說是早期北台灣的政商要地。雖然隨著時代變遷，經濟重心轉移，淡水的地位不若以往，但得益於捷運淡水線的正式通車，加上淡水成功轉型為觀光城鎮，近年來吸引了大量外來的人口移入，成為少子化時代中少數人口仍在正成長的區域。
由於淡水舊市區涵蓋的範圍比較大，沒有辦法像竹圍紅樹林那樣在一集影片中全部介紹完畢，因此今天我們主要聚焦於淡水捷運站周遭，步行大約15分鐘可達的範圍內。
交通樞紐與多元商圈
淡水是個很特殊的地方：不僅有大量居民通勤至台北上班，同時也有眾多遊客前來觀光。這種特殊的現象，造就了淡水線成為台北捷運最繁忙的路線之一。捷運淡水站是淡水線的終點，也是重要的轉乘站。除了捷運，這裡還有多條公車路線能帶你前往新北市區、北投、士林等地。對淡水居民而言，若要搭乘大眾交通工具往返外地，這裡幾乎是必經之路。
受益於淡水早期的歷史發展、身為移動人口的必經之路，加上觀光客及淡江、真理兩所大學的學生人潮，共同造就了淡水捷運站周遭的繁榮與多元商業聚落。從清水街的傳統市場到淡水老街的觀光街道，從英專路的夜市經濟模式到博愛街各式便當、餐飲店、藥妝店、診所，這裡的生活機能幾乎能完全滿足在地居民食衣住行的所有需求。
繁華背後的商圈挑戰
我個人是2000年從台中搬來淡水居住，雖然如今淡水捷運站周遭依然是淡水重要的商業聚集地，但是就我20多年來的感受，我覺得淡水捷運旁的商圈其實算是衰退的。當然，這中間包含了很多因素：
- 學生消費主力的變化： 首先是學生這塊消費主力的變化。現在少子化的趨勢非常的明顯，淡江大學的學生雖然還是很多，但是真理大學這幾年因為招生的問題好幾次都上了新聞，這對仰賴學生消費的商圈有非常大的影響。加上學生族群消費習慣改變，如今多習慣網路購物或使用外送平台，實體店面的消費自然就被分散了。
- 傳統商圈的困境： 再來就是台灣各地傳統觀光與在地商圈都會面臨的普遍困境。像淡水老街、英專路有時候會給人一種店家類型重複、缺乏新意的感覺，久了消費者就會膩。
- 新興商圈的競爭： 此外，淡水其他商業地段的崛起（如淡水市區的家樂福、淡水行政中心地段）提供了更便利的採買選擇，也分走了不少在地居民的消費，使得民眾購物餐飲不再侷限於捷運商圈，消費行為變得更分散。
- 行政中心與人潮轉移： 另一個淡水的特殊因素，是過去的行政中心（如區公所）均位於舊市區，能帶來穩定的洽公民眾與公務員人流；但現今這些單位皆已轉移至淡海新市鎮，導致少了一塊穩定的基本客群。
- 周邊社區機能成熟： 而且以前像新春街、北新路這些住宅區，在2000年我剛來淡水的時候，他們確實是剛開發的新興社區，當時商業機能還沒有那麼完整，所以居民很依賴捷運商圈，但經過了這20多年的發展，現在這些地區的生活機能也都慢慢的成熟，對捷運商圈的依賴程度就降低了許多。
捷運站周邊的居住考量
在居住方面，如果想找淡水捷運周遭的大樓，可選擇性恐怕會令人失望。這跟竹圍、紅樹林捷運站旁都是電梯大樓的景象很不一樣。淡水捷運站周遭因為開發的非常早，在捷運發展以後，這裡其實沒有太多的空間可以蓋新的建案。
在這種情況下你能找到的電梯大樓，大概就只能集中在鄧公路、還有中正東路，另外就是學府路102巷那邊的大樓。而學府路102巷一帶的大樓，因步行至捷運站約需15分鐘且有緩坡，地點相對不便。
也因為這樣，真正離捷運站近、機能又好的地段，你會發現大多數都是屋齡比較高的老公寓。這些公寓多位於捷運站周遭的巷弄內。不過這也出現了一個問題，很多想要移居淡水的朋友，主要是因為台北市區花了上千萬也只能買到老公寓，他們大多數是想在淡水買到比較新的大樓來提高居住品質，同時也節省預算。如果來淡水仍只能買老公寓，那對他們而言，吸引力可能就大打折扣。
居住品質的潛在抗性
另外像英專路、老街這些街道雖然非常的熱鬧，人來人往、商店林立，但是就居住品質來講相對會比較差。畢竟這裡是商業活動最密集的區域，環境相對吵鬧、複雜，且比較缺乏綠地空間，未必適合每個人居住。
此外，這裡有一定屋齡的大樓與老公寓，大多仍使用桶裝瓦斯，對於習慣天然瓦斯的住戶而言，可能需要適應期，甚至難以接受。
總結：便利與取捨
總體來說，淡水捷運生活圈的房市特性就是物件釋出稀少，價格相較於舊市區來講比較高，整體需求因為機能上的絕對優勢而相對穩健。
在居住的方面，淡水捷運生活圈它最大的吸引力就是它非常便利的交通。捷運、公車網路完善，讓你通勤台北或前往淡水各區都非常的方便。同時這裡的機能也高度的成熟，從日常採買到各式餐飲，幾乎都能在步行範圍內搞定，省去了你開車的困擾，讓生活步調更輕鬆。
看完這集你是否對淡水捷運生活圈有了更深入的認識？這裡或許不像想像中那樣光鮮亮麗，有其必須面對的課題，但其核心的便利性與獨特的歷史感，仍然是許多人選擇淡水時難以割捨的魅力所在。
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