我在淡水從事房地產，經常遇到景觀宅的屋主感嘆：「你看像雪梨、倫敦、杜拜那些水岸城市，他們的景觀住宅價格有多高！我們淡水的景觀一點也不比他們差，最後屋主會給我一個語重心長的結論，淡水的市場被嚴重低估了」。
其實，屋主會有這樣的感受並不是空穴來風。根據萊坊（Knight Frank）的全球報告，全球濱水住宅跟一般住宅相比平均擁有 40% 的溢價，而在雪梨他的溢價甚至高達 121% 。
然而淡水的情況卻並非如此。有景觀的房子雖然成交價格較高，但溢價幅度卻遠遠不及國際水平。甚至在過去幾年房地產一路上漲的情況下，還出現過高總價景觀宅賠售的案例。
那今天我們就來討論，淡水距離「國際水岸城市」的標準究竟有多遠？淡水是被嚴重低估？還是說這其實是市場的合理選擇？
🌅 [世界級的規格]：淡水漁人碼頭的全球認證
那我們先看看，淡水的景觀到底符不符合國際級的水準？如果只是我們自以為很美，那後面的比較就沒有意義了！
首先國外是如何看待淡水？
- 日本權威旅遊雜誌專欄作家渡邊，他在 2011 年曾經親訪淡水，並在 2014 年將淡水漁人碼頭的夕陽排在全球第二名。
- 淡水漁人碼頭每年吸引超過三百萬遊客來訪，也側面說明了許多人願意為這段水岸景觀付出時間成本。
而根據國際房地產顧問機構對於「高端濱水都市」的定義，頂級水岸必須具備「標誌性的景觀」與「不可複製的稀缺性」。淡水位於淡水河出海口，河面寬度達一公里以上，直接面對台灣海峽 。 這種**「大河入海」的壯闊尺度**，結合觀音山與大屯山的火山錐體背景，構成了全球極為稀缺的**「山、河、海」三位一體複合景觀**。這些都完全符合國際機構對頂級水岸的物理定義。
⚖️ [制度的限制]：房地產定位是「居住」而非「避風港」
那問題就來了，既然淡水的景觀條件成立，為什麼淡水的住宅價格，卻沒有走向國際水岸城市那樣的高溢價結構？其實問題的關鍵，恰恰不在「景觀」本身，而是在於「包裹著這片景觀的城市，究竟是什麼樣的功能」。還有台灣的政策又是如何定義房地產。
一流的自然景觀，他只是一張國際水岸城市「入場券」，要符合國際水岸城市的標準他通常還包含了以下特性：
首先是國際資金投入房地產的自由度，這也是所有一切的基礎。在多數國際水岸城市，住宅市場原則上是對全球買方開放的，國際買方可以相對自由地購買、持有、出租與轉售住宅，並且搭配清楚的融資制度、跨境資金進出機制，以及可預期的稅制設計，讓房地產成為全球資產配置的一環。
關鍵轉折：在台灣，我們的房地產清晰地將房產定位為 「以居住為本」的本地市場，而非面向全球資本的自由貿易資產。
在台灣，外國人想要購買本地住宅並不是「任何人都可以來買」。
- 在制度上必須符合互惠原則。
- 購置目的多以自住使用為前提。
- 實際交易前還要經過嚴格而且漫長的行政審查程序。
光是在購買的資格條件上，就已經勸退很大部分的國際資金。另外，在融資、稅制與信用政策上，台灣也明確選擇以抑制投機、穩定居住市場為主要方向，而不是讓住宅成為高度金融化、可以被反覆操作的資產。可以說台灣在房地產的設計上，基本上就已經排除了淡水或台灣任何一個地方出現國際水岸城市，與成為**「國際房產資金避風港」**的可能性。
💼 [產業結構的斷層]：通勤型衛星城市的發展侷限
那如果不談台灣房產制度限制，目前淡水本身的條件，其實也還不具備國際水岸城市的其他特性。通常國際水岸城市他往往也是全國甚至是全球的金融、貿易與企業總部的樞紐，例如倫敦金融城、雪梨 CBD 等等。可以說水岸只是金融中心的加分項，因為水岸使得房產更值得收藏而並非核心。
而有了高薪產業的結構支撐，才會伴隨著出現：
- 國際學校、醫療。
- 高度的隱私與安全。
- 米其林餐廳、私人會所。
- 遊艇碼頭還有頂級景觀豪宅。
而淡水在整個大台北都會區中，過去他一直被定位為住宅導向的通勤型衛星城市，他並沒有密集的高薪產業結構來做支撐，在實務上他確實吸引了部分高資產的退休族群，但因為客觀條件的限制，淡水尚並不足以到讓台灣富豪或高薪結構的族群列為爭相收藏的產品。
📝 [結語]：淡水最大的價值在於「共享」
說到這裡可能有部分屋主會感到失望，但是話說回來，如果淡水變成國際水岸城市，結果會是大家真的想要的嗎？
如果有一天淡水變為國際水岸城市，除了變成國家門面和虛榮感外，房價的上漲不只會發生在景觀第一排，而是會向整個生活圈擴散。而且生活機能不再是以一般居民的需求為核心，而是以支付能力最高的族群為導向。
最終結論：如今的淡水，也許還不是那麼讓我們滿意，也還有很多成長空間。但是我認為淡水最大的價值，是他在具備國際級水岸景觀的前提下，仍然能讓多數中產階級能夠實際居住、使用與共享這片風景，而不是只能遠遠觀看。
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