淡海新市鎮四大生活圈：175個建案的社區條件與居住差異

如果你是正在考慮移居淡水的朋友，是不是也有過這樣的困擾？

在正式開始找房子之前，心裡早就對地點、屋齡、學區、交通等等，設想好了各種條件。

雖然每一個條件單獨來看都很合理，但是實際開始找房子以後，才發現這些條件組合起來，在這個區域可能根本就沒有符合需求的物件，或者符合條件的社區非常有限。

這是我在房屋仲介工作中，經常觀察到的一種現象。

很多買方忙忙碌碌地跟著房仲看了好幾個星期，甚至看了幾十間房子以後，才發現自己理想中的房子，也許在這個區域根本就不存在。

直到這個時候，才開始思考，是不是應該放寬某些條件？還是根本就不應該在這個區域找房子？

但問題是，這些事情，有沒有可能在開始找房子之前，就先搞清楚呢？

也因此，我打算製作一系列的文章，從淡海新市鎮、沙崙區、淡水舊市區、紅樹林區，還有竹圍區，分別跟大家介紹各個區域在不同條件之下，究竟有哪些社區可以選擇。

希望能幫助大家在正式開始看房子之前，就先對這個區域有一個基本的了解，減少走一些冤枉路。

淡海新市鎮整體概況

目前整個淡海新市鎮，包括已經完工以及正在開發的建案，總共有175個。

如果把這175個建案的基地面積全部加總，大約是95.31公頃。所有建案的總戶數，大約是40,700多戶。

而整個淡海新市鎮一期的面積是446.02公頃，其中住宅用地有168.63公頃，商業用地則有53.57公頃，合計222.2公頃。

如果用這個面積來計算，目前已經開發的建案基地，大約占了四成三左右。

當然，這並不是精確的計算，因為還有不少公共建築跟其他開發沒有納入統計，所以實際開發的規模應該還會更高。這個計算，只是為了讓大家對淡海新市鎮現在的開發程度,有一個大概的概念而已。

目前整個淡海新市鎮，屋齡10年內的社區大約占48%，將近一半。

交通方面，大約有六成的社區，步行500公尺以內就可以抵達輕軌站。

至於公車交通，淡海新市鎮大部分的社區距離公車站都相當近。超過九成五的社區，距離公車站牌都在300公尺以內。

社區規模則主要以中小型社區為主，未滿300戶的社區大約占八成，300戶以上的大型社區則占兩成。

至於公共設施，如果以游泳池作為指標，整個淡海新市鎮175個建案當中，有29個社區設有游泳池，大約占17%，也就是平均每六個社區，只有一個具備這項設施。

行政中心生活圈

而這175個建案裡面，行政中心區就占了68個社區，約占全部建案的四成，也是目前整個淡海新市鎮社區數量最多的區域。

行政中心是整個淡海新市鎮開發最早的區域，家樂福、行政機關以及國民運動中心，也都集中在這裡。

所以相較於淡海新市鎮其他生活圈，這裡可以說是生活機能最成熟的區域。

在過去的實務經驗中，如果是第一次接觸我的買方，有很高的比例，一開始都是先詢問行政中心，或者直接問我，家樂福附近有沒有值得推薦的物件？

然而，一開始詢問的比例高，並不代表所有的買方，最後都會選擇行政中心這個區塊。

主要的原因有兩個。

第一個，就是因為這裡的生活機能最完整，所以單價相較於其他三個區域，也比較高。

第二個，則是屋齡的部分。

整個淡海新市鎮，屋齡10年內的社區大約占48%，然而行政中心卻只有約29%。

相反地，整個淡海新市鎮，屋齡16年以上的社區總共有30個，其中24個就集中在行政中心，占了八成。

所以如果想在行政中心區找一間屋齡比較新的房子，其實選擇相對少了一些。

屋齡5年內的社區有8個，屋齡6到10年的社區則有12個。

再來，如果你是比較偏好大社區，或者是公設比較多元化，那麼行政中心在這方面的建案選擇，也相對匱乏。

整個淡海新市鎮，平均每個社區大約是236戶，但是行政中心平均只有149戶，社區規模比整個淡海新市鎮的平均規模，小了將近四成。有將近一半的社區規模不到100戶。

至於游泳池這類公共設施，行政中心68個社區當中，只有10個設有游泳池，占比14.7%，低於淡海新市鎮平均17%的比例。

不過，行政中心雖然屋齡普遍比較高，但是在輕軌交通方面，確有一定的優勢。

除了搭乘輕軌前往紅樹林捷運站的時間最短之外，如果從社區步行到輕軌站的距離來看，這裡也相當方便。

整個淡海新市鎮，大約有六成的社區距離輕軌站500公尺以內，但是行政中心卻接近七成。

其中距離輕軌站300公尺以內的社區就有20個。

在學區方面，行政中心68個社區的國小學區資料裡，都有新市國小。

其中30個社區還包含育英國小或淡水國小。

至於國中，全部都是正德國中的學區。

濱海路南側生活圈

接下來，我們往濱海路南側來看。

濱海路南側連接沙崙區，也是整個淡海新市鎮通往淡江大橋最近的區域。

這裡同樣屬於淡海新市鎮較早開發的生活圈，平均屋齡大約9.8年，是四個生活圈裡面第二高的區域，僅次於行政中心。

有意思的是，濱海路南側雖然是較早開發的區域，但是實際的社區數量只有27個，是整個淡海新市鎮社區數量最少的區域。

不過，社區數量少，並不代表這裡開發落後。

因為濱海路南側，是整個淡海新市鎮大型社區數量最多的地區。

比較直觀的比較，就是行政中心區的68個社區，住宅總戶數大約是10,100戶。

而濱海路南側的27個社區住宅總戶數就有9,700多戶。

社區數量不到行政中心的一半，卻提供了非常接近的住宅戶數。

整個區域有11個社區達到300戶以上，占了大約四成，算是大型社區與中小型社區比例相對接近的區域。

而這27個社區裡面，有10個設有游泳池，占比37%，相較於整個淡海新市鎮只有17%的比例，明顯高出不少。

另外，這裡我要特別跟大家補充說明，我會用游泳池這項公共設施來當指標，並不是因為我認為游泳池這個公設特別好。而是在我的實務經驗中，這項設施最常被買方單獨提出來詢問，所以我才會選擇用這項設施來做區分。

接下來是大眾交通的狀況。

這個區域有33%的社區，距離輕軌站300公尺以內，而距離輕軌站500公尺以內的比例，更高達74%。

如果以輕軌站500公尺以內的社區比例來計算，這裡是整個淡海新市鎮裡面，社區覆蓋率最高的區域。

在生活機能方面，濱海路南側其實也已經發展得相當成熟。

不過跟行政中心相比，這兩個區域呈現的是完全不同的商業風貌。

行政中心除了滿足當地居民的日常生活需求以外，服務範圍還涵蓋整個淡海新市鎮，與周邊其他區域。例如家樂福、寶雅、燦坤、全國電子等等。

而濱海路南側，則是另外一種商業型態。

這裡的商家其實也不少，尤其是新市一路沿線，已經有相當多的餐飲店、飲料店、藥局和便利商店。

而這些商家主要是以滿足周邊社區居民的日常需求為主，屬於比較典型的社區型商業。

跟行政中心有很明顯的不同。

不過，最近社群平台上有人在討論，麥當勞可能即將進駐這個區域。

我目前查到的資料是，麥當勞確實有在新市段207地號提出建築申請，目前的狀態還在審核中。

由於麥當勞尚未正式對外宣布，也無法確認這個申請案最後的實際用途，以及預計完工的時間，所以目前還不能確定這裡未來是不是會開設麥當勞。

只能先提供給大家作為參考，後續還是要以正式公告為準。

學區方面，濱海路南側主要是以天生國小和淡水國中為主。

其中國小大約有六成的社區屬於天生國小學區，其餘則是新市國小跟淡海國小。

國中方面則有超過八成的社區屬於淡水國中。

影城生活圈

接下來是影城區的部分。

影城區總共有48個社區，在數量上僅次於行政中心的68個。

這個區塊可以區分成兩個部分，以新市二路為界，往南是住宅區，往北則是商業區。

比較特別的是，這48個社區裡面，有45個集中在南側住宅區，而廣大的北側商業區，目前只有海洋都心一、二、三期這3個社區。

也就是說，南側住宅區已經呈現密集開發的狀態，但是北側商業區的開發，依然相當緩慢。

因為我自己也住在南側住宅區，所以感受更深。

如果只是看地圖的話，大家可能很容易覺得，北側商業區的生活機能，應該會比南側住宅區差非常多。畢竟那裡只有三個社區，孤零零地在那裡。

但是我實際的居住體驗，卻不是這樣。

如果以南側住宅區來講，雖然現在的開發密集度已經算是蠻高的，尤其這一年，也陸續進駐了不少商家。

但是整體的生活的便利度，依然還不如行政中心跟濱海路南側。

反倒是北側的海洋都心這3個社區，在生活機能方面，還比南側住宅區方便一些。

主要的原因，在於海洋都心一、二、三期雖然是三個各自獨立管理的社區，但是因為三個社區連在一起，形成了一個超過5,000戶的大型住宅聚落。而且內部還有相互連通的街廓與商店街，更容易形成商業聚落。

雖然商店街還有不少店面尚未有商家進駐，但是光看目前已經開業的商家，不論是種類還是數量，都還是比南側住宅區豐富。只計算便利商店就有 5 間進駐這三個社區。

再加上對面還有昔日的美麗新影城，雖然現在影城已經沒有營業，但是樓上還是有美食街，例如壽喜燒等等比較大品牌的餐飲業。另外，全聯也有在這裡設立門市。

所以如果以生活機能來講，我個人認為，海洋都心這個區塊，目前是優於影城南側的住宅區。

不過，海洋都心這個區塊雖然生活機能比較好，但是在輕軌交通方面，反而是南側住宅區比較有優勢。

南側45個住宅社區當中，有將近六成的社區，距離輕軌站500公尺以內，其中有12個社區在300公尺以內。

反觀北側的海洋都心，只有二期距離輕軌站450公尺，一期和三期則分別是700公尺與900公尺。

所以影城生活圈有個很有意思的現象，就是北側商業區看似發展比較不成熟，但是生活機能卻比較豐富一些。而南側住宅區在輕軌交通方面，則有比較明顯的優勢。

整個影城區的住宅總戶數，大約有10,500戶。

其中光是海洋都心一、二、三期，加起來就有5,020戶，占了整個影城生活圈將近一半的戶數。

而南側住宅區，只有一個社區超過300戶，其餘全部都是未滿300戶的中小型社區。

目前這裡也是整個淡海新市鎮，中小型社區占比最高的區域。

至於有游泳池的社區，總共有3個，全部都在海洋都心。

影城區的屋齡平均是7.4年，其中屋齡10年內的社區總共有31個。

學區方面，主要以淡海國小和淡水國中為主。

其中有超過八成的社區學區是淡海國小。

國中則有四分之三屬於淡水國中，其餘是正德國中。

海科大生活圈

最後，就是海科大這個區域。

海科大目前總共有32個社區，在整個淡海新市鎮排名第三，住宅總戶數大約10,400戶，平均屋齡8.7年。

由於地理位置的關係，海科大是整個淡海新市鎮發展最晚的區塊。

海科大跟影城，同樣是目前淡海新市鎮開發密度最低的兩個區域，但是卻呈現出不同的樣貌。

影城區的住宅開發，明顯集中在南側住宅區，而北側商業區則顯得相當空曠，整個區域的開發密集度非常不均勻。

而海科大則是社區零散分布在整個區域。

雖然到處都看得到住宅社區，但是社區與社區之間卻不夠密集，很多社區的周圍，仍然夾雜著尚未開發的土地。

雖然海科大已經有超過一萬戶的住宅規模，跟另外三個生活圈相比，其實差異並不大。

但是由於社區分布得太過零散，再加上開發時間晚，導致這個區域的生活機能，相較於其他三個生活圈，明顯弱了不少。

在屋齡方面，這個區塊有六成左右的社區，屋齡都在10年以內。

社區型態雖然以中小型為主，32個社區當中，有23個未滿300戶，但是這裡也有幾個規模相當大的社區。

例如目前正在開發的新海城，住宅總戶數高達2,039戶，是目前整個淡海新市鎮規模最大的社區。

另外，名軒海樂地有1,521戶，宏盛水悅也有971戶，在淡海新市鎮都是屬於前十名的規模。

而海科大32個社區當中，總共有6個社區設有游泳池，其中4個是300戶以上的大型社區，另外2個則是200多戶的中型社區。

在大眾交通方面，海科大距離輕軌站500公尺以內的社區，只有10個，占比31%。

遠低於淡海新市鎮58.9%的平均比例。

學區方面，國小主要以淡海國小為主，部分社區同時包含天生國小。

國中則是正德國中與淡水國中各占一半。

另外，海科大還有一項值得介紹的特色，就是景觀條件。

如果你對住宅的景觀比較有要求，那麼海科大和濱海路南側，是整個淡海新市鎮比較值得留意的兩個區域。

結語

以上是我針對淡海新市鎮四個區塊所做的社區整理。

至於氣候以及其他居住體感方面的問題，因為已經偏離這篇文章的主題，我就不在這裡做介紹。

有興趣的朋友，可以參考我之前生活圈系列的文章。