前言
淡水的房價為何會長期落後其他區域？
這是我做房仲二十幾年來，經常被問到的問題。
尤其每當淡水有重大利多宣布，或者重大建設完工的時候，都會讓許多屋主對房價滿懷期待，希望自己本身房子的價值能夠追上其他的重劃區。
例如最近完工的淡江大橋，就是最好的例子。許多社群平台的貼文都有對淡水房價的各種討論，非常熱鬧。
那淡江大橋對淡水的房價究竟有沒有幫助？
關於這一點，我認為這是許多人對建設這件事情最大的迷思。經常將建設跟房價上漲這兩件事情直接畫上等號。
事實上，好的建設是可以幫助一個地方增加吸引力或者競爭力，讓更多人願意移居到這個區域。但是它不等於房價一定會上漲。因為房價是否上漲或者下跌，其實會更受到整體景氣循環或者政策因素影響。
例如民國86年的時候，淡水捷運開始通車。但是淡水的房價恰恰是在那個時候前後開始崩盤，而且一直下修到民國93年前後才開始慢慢有起色。
淡水捷運的通車，確實提高了不少人願意移居淡水的意願。但它其實不等於房價會上漲，這是兩個不同的概念。
未來的房價，我沒有能力去預測它的漲跌。
但是我們可以討論一件更實際的事情。
如果淡水的房價想要跟其他重劃區站在同一個水平，它目前到底還差在哪裡？
一個地區的競爭力，取決於人們移居的動機
我認為，一個地區房價競爭力的關鍵，取決於多數人移居到這個地區的動機。
而這個動機，往往就是影響一個區域競爭力最重要的因素。
以淡水目前的狀況來看，吸引最多人移居淡水的原因，其實還是因為房價相對便宜。
雖然有部分人是因為景觀、退休規劃等因素而選擇淡水，但不可否認的是，目前支撐淡水成交量最大的動力來源，仍然是價格優勢。
而這也代表，在多數人的眼裡，淡水並沒有形成一個讓人非來不可的強烈動機。
例如因為工作就在淡水，所以必須搬到淡水居住。
對許多人來說，淡水更像是在眾多區域之中的一個選項，而它最大的特色，就是相對便宜。
因此，像淡江大橋這樣的重大建設，更多是在提高淡水的吸引力與競爭力。它確實因為讓淡水的交通較為舒緩，而讓淡水這個選項變得更有吸引力，但它並非本質上的改變。
淡水目前的競爭力，到底差在哪裡？
那麼問題來了。
現在的淡水除了交通問題改善以外，到底還有哪些地方，它的競爭力不如其他重劃區呢？
網路上最多人批評的，就是淡海新市鎮的氣候、生活機能、就業機會還有土地供給的問題。
這些問題雖然確實都存在，但是到底每一項因素影響淡水的競爭力多少？
坦白說，就我個人的認為，氣候跟生活機能，我認為是影響最少的。
氣候真的是主要問題嗎？
淡水雖然冬天的氣候比較冷，但我不認為它是影響多數人是否願意移居淡水的主因。
有句話說得很好：
當沙漠挖出石油，不怕沒有人去住。
這一點，不管是放在國外或者我們台灣，都是可以觀察到的現象。
例如杜拜、拉斯維加斯，或是中國的北京，他們都各自有比較極端或者嚴苛的氣候，但並不影響許多人前往居住的意願。
台灣也是一樣。
例如新竹，過去許多人都說它冬天風大潮濕。或者是林口，網路上也有不少人抱怨它冬天冷或者霧很大。
但是在真實的市場上，也都不影響許多人前往居住的強烈動機。
生活機能的重要性其實沒有想像中那麼高
而生活機能的部分，為什麼我認為它的影響沒有那麼重要？
如果在短期內，生活機能確實會影響買方的意願。
例如目前淡海新市鎮，它就會因為每一個小區塊的發展性不同，而影響房價或者買方的選擇。
但是如果以長期一點來看的話，生活機能的發展其實是比其他建設來得相對穩定。
因為它是取決於人口的增長，只要人口夠，商業自然就會進來。
它不像其他公共建設，例如過去的淡江大橋、淡北道路，或者現在正在討論的淡海科學城以及大型醫療設施。
有時候都市的規模或者人口成長明明都已經到位了，但是因為政府決策的問題，而充滿著不確定性。
所以我認為生活機能雖然有影響，但是如果以長期來看的話，我認為它並非影響競爭力的主要因素。
我認為真正的問題是就業機會
而就業機會與土地供給的問題，我認為這才是淡水長期在房價上競爭力不足的主要原因。
首先在就業人口的部分。
淡水目前的總人口超過二十萬，其中20到64歲的勞動年齡層，大約有14萬人。
但是根據勞保的投保資料，真正「在淡水工作」的人，大概只有六萬五千人。
換句話說，有七萬多人並沒有在本地工作。
這個數字超過勞動人口一半的比例。
即便這個數據可能包含學生或家庭主婦等等，依然代表有許多人，他的工作是需要離開淡水。
而反過來看林口。
林口的人口比淡水少，大概在十三萬八千人左右，勞動年齡人口大約八萬多。
可是林口在地勞保投保人數，居然高達九萬，比它本地的勞動年齡人口還多。
這代表林口除了就業機會滿足在地人口外，甚至還有多出來的就業機會可以提供給外地。
我認為這才是林口為何房價可以長期高於淡水的主要原因。
土地供給也是另一個重要原因
而土地供給的問題，我認為也是影響淡海新市鎮房價競爭力的重要因素。
淡海新市鎮最大的特色，就是土地供給量非常大。
目前光是淡海新市鎮一期，面積就有446公頃。
如果未來正在評估中的淡海二期一區順利通過，面積更高達655公頃，接近目前一期的1.5倍。
所以淡海新市鎮的供給彈性，會比其他重劃區都還要來得高。
也就是說，當市場需求增加的時候，它不一定是透過房價上漲來反映需求，而是可以透過新的土地開發、新的建案供給，來承接這些需求。
如果以買方的角度來看，這算是一種優點。
因為它可以讓更多想要移居淡水的人，有機會用相對合理的價格買到房子，也讓淡水可以持續吸收外來人口。
但是這並不代表淡海新市鎮的房價就絕對不會上漲。
事實上，在過去幾年整個景氣大好的時候，淡海新市鎮的房價也是跟著呈現上漲的趨勢。
但是它整體房價的上漲力道，是跟著景氣在走，而並非依靠當地供需飽和或者稀缺性來支撐。
那土地供給量過大，雖然是造成淡海新市鎮房價支撐力道比較弱的原因之一。
但是若要歸咎主要原因，我認為還是在就業問題上。
因為像林口或者桃園等等地區，他們雖然也有土地供給量比較大的問題，但是他們有比較強的就業機會在支撐。
所以當地的吸引力不只是靠房價，而是還依靠著就業機會這種讓買方有強烈動機的因素。
而淡水因為它的吸引力比較單一，主要原因就是因為房價比較便宜而已。
結語
以上這些，就是我認為為什麼淡水的房價會長期低於其他區域的主要原因。
我自己移居到淡水26年了。
這26年來，我確實感覺到淡水不斷在變化，也不斷在成長。
客觀地說，這些年來淡水確實有不少建設。
我不否認淡水一直在變得更好。
但是如果以居民的角度來看，很多建設確實都慢了半拍。
例如淡江大橋還有淡北道路，都是民眾抱怨很多年以後才姍姍來遲。
而現在的就業機會、大型醫療設施等等，目前都還在討論中，沒有一個確切的日期與答案。
房價相對便宜，其實沒有什麼不好。
對許多人來說，反而是一種小確幸。
以居民的角度來看，更重要的是淡水能不能增加更多讓人留下來的理由。
無論是就業機會、醫療資源，或是其他能夠提升城市競爭力的條件。
畢竟一個地方真正的價值，其實是取決於有多少人願意長期在這裡生活。
