🏗️ 原物料上漲，房價就真的不會跌嗎？
原物料上漲，加上工人的成本越來越貴，所以房價他不會下跌,只會越來越高，這應該是大家最常聽到的說法。今天冒著得罪很多人的風險，我想跟大家討論一下。這個理論到底是否正確？
⚠️ 生產成本不等於市場買單的價格
首先，原物料上漲是真的，工人成本越來越貴也是真的。以建設公司的角度來說，他確實只有在維持一定的售價才會有利潤。但是它其實不等於房價就不會下跌。因為這中間忽略了一個過程，就是消費者究竟願不願意買單？這個理論最大的謬誤就是,他在正確的前提之下。預設了消費者必然可以接受漲價的事實。
🥚 從「蛋價漲價」看消費行為的改變
前幾年台灣蛋的價格大幅上漲就是一個很好的例子。
許多餐飲業都因此把部分含有蛋的菜單，價格提高。對餐飲業來說，這確實是合理的選擇。但許多消費者並沒有因此而買單，而是改變消費的行為。
🏢 房地產市場的替代方案
房地產也是如此,居住這件事情雖然是必需品。但是當價格高到一定程度之後，消費者也會改變行為。
- 例如用租房子來取代,
- 暫時跟父母同住,
- 或者是選擇其他房價相對便宜的區域。
📝 真實案例分享：
像這兩年我就經常接受到買方的反饋。一開始買方，他們原本首選是林口或者是桃園其他的區域。但是後來發現那邊的房價，他們已經負擔不起。所以才開始考慮淡水這個方向。
⚖️ 房地產與一般商品的定價權差異
再來就是房地產有一個特性,他跟其他的一些產品不一樣。大部分的產品廠商都有絕對的定價權。
| 產品類型 | 定價權與市場實況 |
| 一般產品 | 例如我要買iPhone的手機,價格就是取決於蘋果公司如何定價,二手手機的市場很難真正的去撼動廠商的定價。 |
| 房地產市場 | 但是房地產不一樣，因為房地產最大宗的交易量其實來自中古屋市場。它的價格並非鐵板一塊。 |
📉 中古屋與新建案的價格牽引
市場好的時候，中古屋的屋主確實會參考新建案價格一起調漲。但是當市場反轉、信心不足的時候，個別屋主降價求售的速度往往比建商更快，也更有彈性。一旦中古屋出現明顯低於市場預期的成交價格，就可能反過來影響同區域新建案的銷售，形成中古屋價格影響新建案價格的現象。所以跟其他的產業相比,建設公司在整體市場定價權這一塊會比其他的產業都還要弱勢。
📈 警惕房市分析中的「線性推導」謬誤
我說這個論述有問題，並不是想表達房地產未來必然崩盤。而是我想指出很多房地產的分析方法，其實都是用一種線性推導的方式去分析。什麼叫做線性推導？就是看到一個因素之後，就認為結果一定會朝某個方向發展，而忽略中間其他可能影響結果的條件。
- 荒謬的線性推導案例： 例如，我說2025年淡水成長了7000多人。然後我得出了一個結論，淡水100年後會因此成長70萬人。這中間完全沒有考慮淡水的土地容量或者是其他的因素。這會變成我用一個正確的數據，但是卻推演出一個非常荒謬的結論。
🗺️ 以淡水為例的兩極化線性推導
- 如果要講建設的話，我可以說，淡江大橋淡北道路淡海科學城等等的許多建設，然後用一種線性推導的方式說他未來會無限上漲。
- 同樣的，我也可以反過來用土地供給量。用各種負面因素,來得出淡水必崩盤的結論。
但問題是，房價漲跌更多時候取決於集體市場的心理預期。我們知道影響房價的可能有哪些因素，但不知道每個因素會影響多少。許多的分析確實都用正確的數字或用確實發生的現象來去做分析，但是事後去驗證分析結果卻與市場的走向截然相反。
👶 少子化就會導致房價崩盤嗎？
例如臺灣現在的少子化。如果要用線性的方式來推論,當然可以得出人口越來越少，然後房地產因為供需的問題，所以必然崩盤。
但是像日本,西班牙這些比臺灣更早少子化的國家。他們卻又告訴我們答案似乎不是如此簡單。現實的情況是，這些國家往往呈現都會區上漲、鄉村地區沒落的現象。但是即便如此，這也不代表臺灣未來的走向一定會跟日本 these 國家一樣。
🎯 結論：與其預測未來，不如回歸自身需求
我認為，不管在任何時間點考慮購買房地產，與其花大量時間預測未來房價是漲是跌，不如先評估自己的需求、財務狀況以及風險承受能力。
❌ 買房決策的兩大盲點
- 盲點一： 有些人因為相信房價一定會持續上漲，擔心現在不買未來就買不起，因此忽略自身的財務風險，勉強進場購屋。
- 盲點二： 也些人因為相信房價即將崩跌，選擇長期觀望，結果市場的發展與預期不同，最後反而從原本買得起變成買不起。
房價未來究竟會如何變化，沒有人能夠準確預測。與其把決策建立在樂觀或悲觀的預言上，不如回到自己身上思考：
- 這間房子是否符合自己的需求？
- 購買之後是否仍然保有足夠的財務彈性去面對未來的不確定性？
我認為這些問題，往往比房價明年會漲還是會跌更重要。
