🏠 為什麼我的房子賣不掉？叫好不叫座的房市矛盾
為什麼我的房子賣不掉？這可能是不少屋主，把房子委託給房仲一段時間之後，心裡慢慢會開始出現的疑問。而且這種情況，很常發生在那種其實房子本身條件不差的屋主身上。
尤其我自己有在經營自媒體,所以這種感受會特別的深刻。有些房子的影片留言區一片叫好,觀看率也很不錯。但是現實中真正來到現場看房子的買方卻沒有幾個。
反而是有些房子在留言區觀眾一片嫌棄,但是在現實里卻很快地成交。
那為什麼會有這樣叫好卻不叫座的矛盾?
💡 關鍵核心：是否符合「市場主流需求」
因為房子能不能成交，除了景氣的好壞與定價是否合理之外，它還有一件事情很重要。就是它到底符不符合現在市場的主流需求。
這種情況不只發生在房地產，許多商品也有類似的情況。就像我們都會欣賞超跑,或著是名貴的汽車,但是真的要購買的時候,我們還是會回到理智的選擇。
所以今天我想跟大家討論,淡水目前市場上的主流產品到底是什麼？實際上的數據跟網路上的主要的觀感到底一不一樣?
📊 數據大揭密：淡水成交坪數的歷史劇烈變化
首先，網路上對淡水最主流的講法就是選擇淡水。是以時間換空間。同樣的價格可以在淡水買到更大的坪數。所以大家往往會認為,淡水主力產品的坪數,應該會比臺北市和新北其他地方來得要大。但是實際上統計出來的數據讓人相當的訝異。
⏳ 民國98年到103年：真實存在的「時間換空間」
在民國98年到103年之間。淡水成交的平均坪數確實遠遠大於新北市與臺北市的平均值。在這段期間裡，淡水主要的成交坪數面積都落在38坪到43坪這之間。
而同一時間，臺北市的平均成交坪數，約落在35坪到38坪。新北市則大約落在33坪到37坪之間。
也就是說，在那個年代的淡水市場，成交的主流產品，確實比臺北市與新北市還要大。這其實也很符合當時不少人對淡水的印象。
所以如果從數據來看，「用通勤時間換更大的生活空間」這件事情，在民國98年到103年之間，其實是真實存在的市場現象。
📉 民國104年轉折點：全國「小宅化」浪潮
但是從民國104年開始，整個市場開始出現非常劇烈的變化。
而且這種變化，是發生在全國性的。 104年全國平均成交坪數，相較於103年。縮水的幅度平均高達14.83%。臺北市，平均成交坪數從原本接近38坪，快速下降到28坪左右,減少17.58%。新北市也從原本35坪以上，下降到28坪上下,減少15.46%。
全國的房地產市場，進入一種很明顯的「小宅化」現象。而且這個現象他不是逐年緩緩下降形成的，而是在103年到104年之間,整個市場主流產品就完全改變。
🚨 跌破眼鏡！淡水縮水幅度冠居全台
但是更讓人意外的，其實是淡水。因為淡水的變化幅度，比全國其他區域都還要更劇烈。
民國103年的時候，淡水平均成交坪數還有38坪以上。可是到了104年，卻直接掉到27坪左右。減少28.22%。遠高於全國平均的14.83%。
而淡水除了平均成交的坪數大幅地降低以外。更重要的現象是在103年之前，淡水的平均成交坪數都是大於新北市的平均和臺北市。但是在104年以後淡水市場真正大量成交的產品，反而比臺北市與新北市還要更小。
這其實是一個非常讓人意外的現象。
至於為什麼會在104年前後突然出現這麼大的變化，我只能說當時有包括房地合一、信用管制、市場反轉、高房價壓力等等的這些現象。這些政策與市場反轉，正是引導淡水建商全面轉向低總價、小坪數推案策略的直接導因。
📈 屋齡趨勢分析：從新屋轉移至中古屋市場
說完，長期以來的坪數變化以後。我們來觀察一下這些年來成交的平均屋齡有什麼變化？
如果說坪數的變化，他是跟市場的因素與政策有存在著高度相關。屋齡的部分反而是很穩定的在成長。他跟市場的因素還有政策的改變，沒有看出有太多的連結與相關。而是跟這個區域。它的存量與物理之間的變化而已。
🏢 雙北與淡水屋齡增長對比
- 臺北市：以臺北市為例，他98年的時候。平均成交的屋齡是在15.76年,而之後就是幾乎以每年成長一年的速度,在穩定的增加,一直到114年的平均37年。
- 新北市：新北市的狀況也是大致如此,到114年的平均的成交屋齡是30.15年。
- 淡水區：而淡水區的成長相對的緩慢。但是它的相對緩慢也跟市場與政策的變化沒有太大的關係。主要是因為淡水區有更多新建案在增加，進而稀釋了整體量體的屋齡成長。從98年的平均 6.97年一直緩速的成長到114年的平均21.99年。
📊 淡水主力產品的屋齡結構變化
唯一比較需要注意的是， 21.99年他是一個平均數字。以淡水的情況來說,整體成交的主力產品還是偏向屋齡較新的。
以近5年的數據觀察，民國110年時15年內的產品。他的占比高達71.8%。而20年的產品只占比了20.6%。
而隨著淡水的整體存量的屋齡增長。這個結構慢慢的往20年以上的產品比例移動。到了114年淡水區15年內的產品占比54.6%,而20年以上的產品。增加到38.7%。
全體來看，淡水區它的成交屋齡確實是相對於臺北市與新北市的平均來的新。但是它的整體市場結構,已經從以新屋市場為主力慢慢的轉移到中古屋市場。
📉 成交量震盪：更容易受到市場波動影響的淡水
最後就是成交量的變化。在近5年數據裡面。其實臺北市新北市還有淡水區，它的整體趨勢都是差不多。比較不一樣的是在成交量增長的時候，淡水表現的更為強勁。但是在成交量萎縮的時候,淡水的萎縮幅度也是相較於其他2個區還要來得更大。
這顯見不論市場在變好或者是變壞的時候,淡水都更容易受到市場的波動而影響。尤其在113年限貸令以後, 即便市場上存在淡江大橋115年即將通車的利多預期下。 但是在114年淡水區的整體成交量還是萎縮了40.6%,比新北市跟臺北市都高出了8~10個百分點。
以上是過去淡水這些年來，整體市場結構的變化。
另外我也把近一年淡水市場最新的成交數據，再重新整理一次。希望讓大家對現在淡水市場的主流產品，有更直觀的理解。
🎯 近一年淡水市場最新成交數據拆解
💰 總價帶分布
- 目前淡水成交量最大的總價帶，主要集中在：600萬到1000萬。以及1000萬到1500萬。
- 這兩個區間各自大約占了整體市場35%左右。
- 也就是說。目前淡水市場大約有70%的成交量，集中在1500萬以下的產品。
- 而2000萬以上的產品，占比則大約只有5%左右。
🏢 產品型態占比
- 電梯大樓與華廈：整體占比大約82%。
- 公寓：大約占11%。
- 套房與小坪數產品：大約5%。
- 透天與別墅：則只占約2%。
📐 實際成交坪數與主力產品
總結來說。目前淡水市場的主力產品，還是以：2房、2＋1房、小三房為主。而一般3房加車位的產品，在市場上還是有穩定需求。只是總價如果過高，成交速度就會明顯開始放慢。
另外如果從實際成交坪數來看。114年整年度：
- 15坪以下產品，占比約20.1%。
- 15到25坪，占比30.9%。
- 25到35坪，占比25.6%。
也就是說。目前淡水市場超過一半的成交量，其實已經集中在35坪以下。而45坪以上的產品，全部加總起來，占比則只剩下大約12%左右。
這和早期淡水以大坪數產品為主的市場結構，已經有非常明顯的差異。
以上這些數據。提供給這段時間有考慮出售房屋的屋主，或者是正在考慮進場的買方，做一個市場現況上的參考。
